在歷經2022年國內房市量縮價揚的走勢後，國內經濟情勢趨緩、利率持續走升、金融市場震盪、房市調控政策未歇、資金逐步退潮、地緣政治變化等因素持續影響國內房市及各類市場的走向。究竟2023年首季國內整體房市景氣變化如何，各產品面的表現態勢又存在那些差異點，而第二季房市展望之趨勢及觀察重點為何，以下將深入進行探討。

2022年Q3至2023年Q1 房市持續處於修正盤整階段

台經院公佈的「營建業營業氣候測驗點」除可瞭解廠商信心水準的變化狀況，也可反映國內房市景氣的動向。若將「營建業營業氣候測驗點」中廠商當月及未來半年的看法，透過模型上的處理轉換為景氣循環時鐘圖，並劃分為–「信心下滑」、「看法悲觀」、「信心回升」、「看法樂觀」等四個象限(請參考圖一)，則可發現營建業廠商對於景氣的研判已從2022年第三季~2023年第一季連續三季處於「看法悲觀」的象限，反映國內經濟表現將未如預期，導致許多國內外企業對於資本支出的態度仍趨於謹慎，使得商辦市場租賃活動持續受到波及，同時部份自用型買方也在短期內暫緩置產計之外，主要是住宅市場依舊受到經濟成長率復甦力道有限、房貸利率仍在2%以上、民眾實質經常性薪資為負數、金融市場呈現動盪局面、買賣雙方對於價格認知尚有差距等因素影響，使得整體成交量難以放大的緣故；此也反映一般住宅市場在2023年第一季依舊處於量縮的格局，而豪宅市場，由於平均地權條例修法中的私法人購屋許可制截斷過去法人可藉由公司支出節稅、增加財務操作彈性而購置高價住宅的通道，以及國內經濟成長率表現不如預期，甚至台灣成為地緣政治風險的核心而備受討論，此均影響到高資產人士短期內降低進入豪宅市場的意願。

▲圖一：營建業營業氣候測驗點之景氣循環座落圖。2022年第三季~2023年第一季台經院營建業營業氣候測驗點連續三季處於看法悲觀的象限中，代表房市持續處於修正盤整階段。資料來源：台灣經濟研究院，2023年4月

2023年首季商用不動產市場中店面租賃表現較佳

2023年第一季商用不動產市場景氣表現則不盡理想，僅有店面租賃市場行情逐步復甦，主要是來台旅客人次大幅成長，重新為各商圈注入生機；另外根據高力國際的統計資料可知，台北市辦公室租賃市場去化量出現趨緩的態勢，畢竟整體經濟景氣氛圍不佳，將使企業在空間的配置上更為謹慎，決策時間拉長，使得整體租賃量能趨緩，空置率略由2022年同期上升0.56個百分點，所幸租金水準因A辦、頂級辦公大樓的釋出而持續維持上升格局，2023年第一季租金水位的年增率仍有2.60%；不過商用不動產投資買賣、土地交易市場交易量則呈現衰退，年減率各為63.32%、71.62%(請參考表一)，除了房市景氣能見度低導致不動產開發商購置土地意願低落的緣故外，主要係因壽險業投資不動產最低收益率門檻已來到2.845%的水準，顯然可投資的產品變得更加稀缺，對整體投資市場帶來衝擊所致。

▲表一：近來商用不動產投資買賣、土地市場之交易規模概況。2023年首季商用不動產市場中僅有店面租賃表現較佳，而辦公室租賃市場尚可，但土地交易、商用不動產投資買賣市場之交易規模則出現明顯衰退局面。資料來源：高力國際、台灣經濟研究院產經資料庫整理，2023年4月

平均地權條例子法進入預告期，市場討論與經濟大環境能見度仍偏低

以2023年第二季國內房市整體景氣來說，短期內仍難有復甦的契機，主要是政策面仍有干擾因素，特別是平均地權條例修正案的子法正式預告，時間為4月25日~5月15日，其中內容包括規定私法人買售住宅房屋分為許可及免經許可情形、檢舉金採實名制且最高不超過千萬、預售屋換約轉售敲定不溯及既往，其中預售屋讓與或轉售的情形也分成「得申請或讓與轉售」與「無須申請」兩種狀況；而由於子法訂定的方向與先前內政部說明的情況無太大差異，因此後續預料不動產業界仍將與政府持續進行協商。

此外賣方堅持、買方等價，使得整體買盤尚未釋出，況且大環境仍面臨總體經濟復甦時程與力道未定，以及房市政策在總統大選前無鬆綁跡象，且管控措施持續發酵，加上股市震盪、地緣政治風險仍存在，甚至房市供給持續釋出，故不管是新成屋及預售屋，甚至是中古屋，皆是出現供多需少的結構，導致2023年第二季一般住宅市場景氣尚無法呈現明顯好轉的態勢，展望仍顯黯淡。至於豪宅市場方面，緩跌形勢不變，價格易跌難漲，量縮比價跌更明顯。若以2023年第二季商用不動產市場而言，商用不動產投資買賣市場、土地交易市場表現仍將不佳，而辦公室租賃市場恐開始浮現空置率逐步上揚的情況，至於景氣表現當中以店面商圈租賃市場復甦的態勢最為顯著，畢竟有來自於觀光、餐飲、零售業景氣回溫的推動。

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