2023年國內房市景氣持續量縮價盤整
2023年國內房市景氣相較於2022年持續呈現量縮價盤整的降溫格局，其中住宅或商用不動產市場表現均不盡理想；但此局面在2024年將有所改善，主要是有鑑於2024年美國通貨膨脹率可望回落，最快第二季末有機會啟動降息、最慢下半年聯準會將有動作，依照點陣圖觀之，2024年全年美國降息幅度將有三碼的空間，屆時台灣央行在利率決策上將有所連動，此將有利於刺激住宅與商用不動產的需求，特別是保險業累積的購置動能，有機會隨著降息而出籠，成為2024年下半年商用不動產投資買賣市場的助力。
另外，我國科技業庫存調整結束，2024年出口將再次出現成長，再加上內需消費仍具有上揚空間，促使2024年主計總處預測台灣經濟成長率將由2023年的1.42%上升至3.35%，顯然國內經濟情勢的好轉也將為不動產市場的有利因素；甚至台灣科技業受益於全球AI熱潮，推動科技應用商機，也間接刺激廠房、廠辦的需求；故整體來說，2024年國內房市景氣所面臨的大環境將可望優於2023年，自然使得業界對於產業的看法有所改善，以台經院對於廠商所作的問卷調查可知，2023年看壞不動產景氣的比例高達92.31%，但2024年已有46.15%認為景氣將好轉，46.15%的比例以持平視之，僅有7.69%的業者看壞2024年不動產市場的景氣。
▲圖一：近年來國內經濟成長率的走勢概況。資料來源:主計總處、台灣經濟研究院產經資料庫整理，2023年12月
全年度房市景氣呈現先蹲後跳的局面
2023年國內房市交易量縮格局確立，也寫下近四年來到低點，不過上下半年的表現迥異，呈現先蹲後跳的局面，也就是不同於上半年低迷的情勢，下半年起國內房市買氣漸入佳境，尤其年底購屋潮、「新青年安心成家房貸」助攻下，房市自用、置產買氣逐步趨於穩定，加上年底前新屋交屋潮的加持，均使得整體房市量縮幅度持續獲得收斂；在此情況下，圖一台經院營建業營業氣候測驗點之景氣循環時鐘圖走勢可知，從2023年第一季處於”看法悲觀”到第二~四季來到”信心好轉”象限，反映全年度房市景氣呈現前低後高的局面，然而2023年住宅市場仍為衰退，畢竟先前受到打炒房政策、房貸利率站上2.0%以上、國內經濟情勢明顯未如預期等因素干擾，使得2023年住宅市場相較於2022年為降溫態勢。
▲圖二：台經院營建業營業氣候測驗點之景氣循環時鐘圖走勢概況。資料來源：台灣經濟研究院產經資料庫，2023年12月
土地交易、商用不動產投資買賣、工業地產的市場規模皆為萎縮格局
根據圖三CBRE的統計資料可知，2023年全台大型土地及商用不動產成交金額總計為2,558億元，較2022年衰退23%，主要係因土地市場大幅降溫，顯然不動產開發商受到貸款限制、房市震盪等利空因素的影響，導致其購地力道明顯減弱，而近年工業土地價格漲幅大、外銷接單明顯萎縮，亦影響製造業廠商購買意願，導致全年土地買賣金額僅1,239億元，較2022年萎縮41%，創下六年來的新低。若以工業地產來說，2023年交易金額從2022年的1,577億元萎縮至898億元，主要是受到全球經濟逆風與逆全球化的影響，加上企業評估短期接單需求，以及工料雙漲風險，偏好既有廠房，使得工業土地需求放緩最為明顯。
▲圖三：國內大型商用不動產、土地交易走勢之概況。資料來源：CBRE，2023年12月
2023年辦公室租賃市場朝向綠色建築發展
值得一提的是，2023年辦公室租賃市場朝向綠色建築、綠電2.0的方向更為顯著，其中大型房東積極取得國內外建築標章，包括綠建築、WELL、智慧建築與節能標章，而商辦服務也邁向飯店化，尤其是友善多元服務設施、改善租客空間利用效率，包括會議室、共享辦公空間、交誼空間、大型活動空間，同時再生能源設備、綠電採購與電動車充電樁等相關策略，也逐步協助租客達成集團ESG 目標，租客與房東雙贏策略，顯然頂級與A級辦公大樓持續追求服務升級，以求吸引優質租客。
2024年國內房市景氣將較2023年略顯改善，住宅市場量能微增
2024年我國不動產業景氣將略優於2023年，主要是雖然利空因素含括政府各部會對於房市的打炒房政策較無鬆綁空間，基調將以精準、策略調控為主，尤其是囤房稅2.0、虛坪改革方案等政策的推動，恐增加不動產開發商的營運壓力，致使未來土地購置更趨謹慎、理性；以及先前業者大舉申請建造的新增供給將湧現，甚至業者將面臨綠建築及土地等成本居高不下，而壓縮整體利潤空間，所幸在青年安心成家方案2.0政策挹注首購自住族群買盤、都更及危老將持續為政府力推的政策主軸，以及產業剛性需求將持續驅動工業地產、倉儲物流、資料中心、渡假村等另類地產的發展等利多因素帶動下，2024年不動產景氣將可略微獲得改善。
商用不動產市場可望略微脫離谷底
若以2024年各類市場預測而言，住宅市場將呈現交易量可望為低個位數增長，房價則處於高檔震盪的格局，而商用不動產投資買賣、土地市場則是隨著製造業景氣復甦，期待自用型買盤的進駐，另外店面租賃行情有鑑於觀光/餐飲/零售業景氣回升帶動實體店面租賃表現，故重要商圈店面租賃景氣持續復甦，不過辦公室租賃市場供需結構出現鬆動狀況，導致2024年北市辦公室空置率、租金年增率相較於2023年將呈現一升一降的趨勢；值得一提的是工業地產方面，2024年可望出現單價逐步上揚、偏好既有廠房、廠辦升級潮等現象，其中科技園區大廠的產業紅利溢效果，將帶動周圍工業土地單價上揚，而科技業興起一波總部與研發空間升級熱潮，將以雙北、新竹地區的新廠辦受惠程度最高。
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