2026 年第二季房市展望：股市創新高，房市為何冷清｜劉佩真觀點

2026年第二季房市呈現「住宅冷、科技熱」的極端脫鉤，受限貸令與信用管制壓制，住宅市場陷入量縮價僵的築底期；反觀受惠於AI與半導體產業的剛性擴廠需求，商用廠辦交易逆勢揚升。這波政策控盤下的耐力賽，正引導房市進入長期的理性盤整，房價短期修正空間有限，市場重心已全面轉向由產業驅動的雙軌發展。

2026 年第二季房市展望：股房分離住宅止步、科技領航廠房飆速

2026年第二季台灣不動產市場持續處於結構性分化格局。過去股房連動的傳統鐵律出現結構性脫鉤，儘管經濟成長率與台股屢創新高，但在第七波選擇性信用管制重壓與新青安貸款緊箍咒下，住宅市場陷入量縮價僵的停滯期。然而，受惠於半導體、AI伺服器與高階研發需求，科技產業的剛性擴廠需求取代住宅投機資金，成為市場核心。這場政策管制與產業轉型的拉鋸戰，正引導台灣房市步入由產業驅動的關鍵分水嶺。

2026 營建氣候測驗點：房市盤整，築底期尚需時間

台經院公佈的「營建業營業氣候測驗點」反映了國內房市景氣動向。儘管2026年第一季與第二季測驗點已略微來到「看法悲觀」與「信心回升」的接界處，但房市盤整觀望格局未變，代表市場進入築底期。在房市供給增加、打炒房政策預期心理下，短期內交易量缺乏向上推升動能。對於自住購屋族而言，應調整過度期待房價暴跌的心態，鎖定合適物件積極議價，更有機會提早入手。

▲圖一：營建業營業氣候測驗點之景氣循環座落圖。資料來源：台灣經濟研究院，2026年6月

數據警訊：成交量陷低檔與「預售倒掛」危機

2026年1~5月六都買賣移轉件數年增率-3.5%，反映房市仍在低檔盤整。尤為嚴峻的是預售屋出現「銷售量低、開工量高」的倒掛景況，顯示待售餘屋量快速增加。然而，房價因高營造成本（年增5.8%）與開發商財務穩健，加上禁止預售屋轉售的政策效應，市場未見大規模拋售潮，價格呈現有撐狀態。

▲圖二：2026年1~5月六都建物買賣移轉件數年增率概況。資料來源：內政統計月報、台灣經濟研究院產經資料庫整理，2026年6月

股房脫鉤：信用管制切斷金流鏈結

儘管台股站上4萬點大關，房市卻意外低迷，關鍵在於政府精準的信用管制硬生生切斷金流。銀行法第72-2條房貸水位瀕臨臨界點，導致投資人即便獲利豐厚，卻面臨「貸不到款」的窘境。再加上房貸利率攀升至17年來新高與新青安藥效遞減，不僅大幅增加持有成本，更讓投資客防線鬆動，市場信心由多轉空。

資金排擠與買盤消失：房市步入調整警訊

市場資金轉向「炒股賺得比炒房快」，將名下房屋抵押資金投入半導體ETF，產生顯著的資金排擠效應。加上年輕世代對高房價的集體觀望，買盤消失迫使開發商面臨更長的銷售週期。這股購屋意願的顯著滑落，無疑是房市步入深層調整期最沉重的警訊。

商用不動產極端分流：科技擴產熱 vs. 土地市場冷

2026年第二季商用不動產投資買賣市場，因科技業擴編，交易規模年增率高達85.31%，特別是科技群聚區的廠房、廠辦需求強勁。反觀土地市場因金融法規與推案謹慎，規模年增率萎縮至-50.43%。

▲表一：近來商用不動產投資買賣、土地交易市場之交易規模概況。資料來源：高力國際、台灣經濟研究院產經資料庫整理，2026年7月

第三季展望：住宅剛性耐力賽 vs. 商用科技紅利

展望2026年第三季，市場將延續「量縮價穩」的深沉盤整格局，由剛性需求主導耐力賽。新青安貸款新增之「緊箍咒」將精準篩選買盤，避免投資客炒作。商用不動產則呈現分化，具備高承載、智慧化特色的新式廠辦，將成為市場表現最突出的產品亮點。

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【關於劉佩真】
台灣經濟研究院產經資料庫總監。長期從事不動產、半導體產業分析超過二十年，現任清大半導體學院政府代表、APIAA理事暨院士、北市府三創園區績效考評委員，亦為國內多家平面媒體與雜誌之專欄作家。
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