每當房市盤整，民眾總喊著「等房價跌才要買房」，但翻開實際成交數據，卻呈現極端矛盾的「上漲放量、下跌量縮」。究竟是什麼人性心理阻礙了大家逆勢進場？本文讓何世昌老師透過 2000 至 2024 年的全國房市移轉數據，剖析 FOMO（錯失恐懼）與從眾心態，帶你重新定義買房的最佳進場時機！
房價下跌才願買房？
大約二十幾年前，偶然在雜誌上看到一位財經教授說：「不應把物價上漲視為洪水猛獸，適當的通膨對經濟是好事，因為民眾預期物價會持續上漲才會促進消費，有助於經濟成長。」當時我年紀小，只知物價上漲會加重民眾負擔，通膨有助於經濟之說根本是粉飾太平。
隨著年歲漸長，我才發現財經教授的說法其來有自且符合實情。事實上，類似情況不僅見於一般消費市場，連房市亦是如此。每當房市盤整時期，買賣交易量驟降，多數調查結果往往指出，民眾「期待房價下跌後才願意買房」，但現實情況與調查結果大相逕庭。
2000年以降，多空時期每年交易量相差近8萬棟！
首先，我們觀察 2000 年至 2024 年、近 25 年全國房市景氣及買賣移轉棟數變化概況，可以發現房市處於空頭階段，買賣移轉棟數往往出現波段低量，尤其「房價持續下跌時期」更為明顯，比短期空間更容易出現新低量。例如 2001 年僅 25.9 萬多棟，2016 年更只有 24.5 萬餘棟。
反觀買賣移轉棟數較高的年度，大多出現於房價上漲的多頭時期，像是 2004 年至 2007 年，四年間逐年買賣移轉棟數均突破 40 萬棟以上。
| 房市景氣 | 年度 | 買賣移轉棟數 |
| 空頭 | 2000年 | 321,165 |
| 2001年 | 259,494 | |
| 2002年 | 320,285 | |
| 空頭轉多頭 | 2003年 | 349,706 |
| 多頭 | 2004年 | 418,187 |
| 2005年 | 434,888 | |
| 2006年 | 450,167 | |
| 2007年 | 414,641 | |
| 多頭轉空頭 | 2008年 | 379,326 |
| 空頭轉多頭 | 2009年 | 388,298 |
| 多頭 | 2010年 | 406,689 |
| 2011年 | 361,704 | |
| 2012年 | 328,874 | |
| 2013年 | 371,892 | |
| 多頭轉空頭 | 2014年 | 320,598 |
| 空頭 | 2015年 | 292,550 |
| 2016年 | 245,396 | |
| 2017年 | 266,086 | |
| 多頭 | 2018年 | 277,967 |
| 2019年 | 300,275 | |
| 2020年 | 326,589 | |
| 2021年 | 348,194 | |
| 2022年 | 318,101 | |
| 2023年 | 306,971 | |
| 2024年 | 350,525 |
▲表一、房市景氣與買賣移轉棟數變化。資料來源：內政部。
承表一數據，倘若將房市轉折年度扣除，僅分別統計房市多頭與空頭的成交量，則結果更加清晰。
市場景氣處於多頭期間，每年平均買賣移轉棟數為 361,044 棟，而空頭階段每年平均買賣移轉棟數只有 284,163 棟，二者相差 76,881 棟，多空時期的交易量落差相當懸殊。
| 房市景氣 | 每年平均買賣移轉棟數 |
| 多頭 | 361,044 |
| 空頭 | 284,163 |
▲表二、2000～2024房市多空與買賣移轉棟數變化
上漲放量、下跌量縮，背後透露出幾件事
台灣房市「上漲放量、下跌量縮」的現象可能透露出一件事——消費者購屋矛盾心態與從眾性，以及普羅大眾對房產的定義。
多數等待買房的消費者望穿秋水「希望房價下跌」，他們並沒有說謊，甚至還冀望跌幅夠重，以伺機用甜甜價買進心儀的房子。但想是一回事，執行上又是另一回事。數據證明，當房價進入下跌波段，消費者不會急著進場買房，因為擔憂「今天進場，明天更便宜」，於是普遍縮手不敢進場，以致於買賣移轉棟數顯著下滑。
然而，房價開始觸底反彈，甚或進入主升段，此時房價見回不回，消費者易產生「FOMO」（錯失恐懼症）心態，深怕「今天不買，明天會後悔」；更有甚者，部份消費者看到周邊親朋好友都在買房，因從眾心態跟著入局者亦所在多有。
消費者的行為與大眾既定印象迥異，歸根結柢是多數人對房產的定義乃「投資兼自住」，並非「純粹自住」。畢竟若是純自住，只要買得起、有需求便會下手。但若是兼具投資性質，才會害怕房價下跌、轉售賠錢，在景氣低迷時不敢買房，因而形成「追漲不追跌」的現象。
由買賣移轉棟數判斷，何時是最佳進場時機
可諷刺的是，從買賣移轉棟數資訊可以看見，進場買房的最佳時機大多不是成交量能擴張的時候，而是「成交量低迷時期」；此時買房競爭者少、議價空間高，有更多物件可以挑。尤其買賣移轉棟數低於 30 萬棟以下的 2001 年、2015 年、2016 年、2017 年、2018 年，均為房價波段的相對低點。
不過，在成交量低迷時期進場是一件知易行難的事，因為「反人性操作」談何容易？如果辦不到逆勢進場也無妨，只要把握「長期持有」的簡單道理，最終仍可收穫豐碩果實！
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【關於何世昌】
馨傳不動產智庫執行長，致力於房地產政策、市場銷售與全球不動產交易制度研究。曾任《住展》雜誌研發長，專欄文章散見於各大媒體，也經常登上房產與財經節目，最愛從分析大數據中窺見房市動向。
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