近兩年來強勁剛需支撐著房價仍處在上升趨勢線上，但由於價格不斷升高，剛需市場面臨總價漲到了天花板上限的難題，建商只能藉單位面極小化，提高獲利，惟目前單位面積也到了縮無可縮的地步，總價與單價雙雙見頂，市場的推升動能就會下降，房價支撐力也就容易減弱，現在的市場氛圍就逐漸接近高峰廻轉點，也將進入多空拉鋸的關鍵時刻。

本文主要針對 1) 市場多空拉鋸現況分析與預言與 2) 建築業面對三大挑戰，將由代工加工業轉型為建築加值性產業，兩個重點來探討。

2024上半年房市「價溫量增」，下半年「以盤代跌、價穩量溫」

2024房市現況，因新青安貸款專案與交屋潮的一實一虛動力，房價在去年第四季由前三季盤整中向上推升，加上今年第一季股市發燒所展現的資金動能充斥全台，同時也增加了購屋信心，觀望買盤傾巢而出，房市上半年有甩尾的跡象，房價可能小漲，而交易量更可能大增。

但若仔細研究房價推升的兩股實虛動力，新青安貸款專案是短線政策，發揮的效力當然是短線果，下半年開始效率就遞減，而交屋潮的高峰也有其時程性，預期下半年交屋潮基期塾高後，所造成虛胖的單價會逐漸回歸正常，而股市下半年是否仍維持強勢有待觀察，七月囤房稅2.0上路，影響雖然不大，但新政府上任後，若兩岸關係持續惡化，對岸勢必掀起貿易戰制裁，將嚴重影響台灣經濟成長，加之，403花蓮大地震後，災後重建工作可能耗費上千億以上預算，對市場經濟埋下隱憂。

因此，今年下半年房市極可能由高峰反轉向下，房價仍將如筆者預言，「以盤代跌，價穩量溫」。

▲現在的市場氛圍就逐漸接近高峰廻轉點，也將進入多空拉鋸的關鍵時刻。圖片提供：SHUTTERSTOCK

403大地震 引發對房市四大具體影響力

403花蓮大地震，震驚社會大眾也震驚房地產市場，而災後重建路途漫長，對未來房市將產生四大具體影響：

震央主災區（花蓮）房價將由高檔調整下滑

花蓮因震央所及，除天王星倒塌外，新增紅標危屋數十棟，並發現危樓仍將不計其數，對花蓮未來房市蒙上陰影，除房價一定會有所調整外，市場交易量也將大幅萎縮，當然周邊東海岸的觀光市場也將受創。

老屋價值將會滑落

筆者五年前就開始強調不能都更的四十年老屋將會不值錢，其主要理由就是一旦地震頻傳，屋齡太老危屋會令購屋者因沒有安全感而卻步，都會區以外老屋空置率將增高。

防震設施精良的建築與優良信譽建商將受消費者青睞

地震同時震醒購屋者對建築防震設施的更加重視，因此抗震設計、免震等級、建商信譽，成為購屋者的優先選擇。

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▲遠雄東御苑加強結構安全，耐震係數大幅提升至 6 級 260gal，頂規守護家人安全。圖片提供：遠雄東御苑

經濟成長基本面將會受到折損

921地震災後重建曾花費3622.8億之鉅，並影響後兩年經濟成長率，403災後重建善後，也勢必將折損全台經濟成長的基本面，對未來新政府可能啓動的重大建設也會受到不利的牽制。

「滿足需求創新需求、賦予產品生命力、提升市場競爭力」，成為建築業面對的三大挑戰

至於2024年以後的房市循環發展，除了防災危屋重建問題外，將有很多的課題需要面對，隨著時代演進與科技發展趨勢，與生活需求不斷增加，「滿足需求創新需求、賦予產品生命力、提升市場競爭力」，成為建築業面對的三大挑戰：

企業經營型態不斷創新，ESG、BIM改造大受重視

未來建築業將從簡單的土地原料加工成品，演化成為科技化、模組化、系統化、精準化、全方位的加值性產品，包括節能減碳、綠建築、循環經濟、減少耗材、避免錯誤、加速工期、降低人力、增進品質、Al智能管理、、等創新加值性服務系統，展現未來科技建築之美，成為未來建築的新典範。

因此，未來包括ESG改造 （環境Environmental、社會Social、治理Governance），以及BIM模組化系統建築 (BIM, Building Information Modeling)，都是環境斷演變下，迫使建築業必須提早因應與轉型的課題。

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消費需求型態不斷演變，生產者不但要「滿足需求」，更要「創新需求」

建築生活需求，從能住、好住、安全、美觀、舒適、智能加值、購屋者的需求不斷增加與演變，迫使生產者為了不斷滿足購屋需求，營建成本也就不斷上升。

而當住的消費需求不斷增加，加上營建通貨成本也不斷上升，包括面對缺工、缺電、缺料環境的挑戰，生產者面對的成本不斷增加，「滿足需求」甚至主動「創新需求」，將成為生產者品牌競爭的重要關鍵利器。

面對成本不斷增加的挑戰，銷售「市場觀」取代「成本觀」，產品生命力決定競爭力

當生產者為滿足需求與創新需求，導致成本不斷增加，在銷售途徑上只有兩種解決方案，一個是吸收成本，另一個是轉嫁成本。但成本能不能嫁取決於產品所賦予的生命力。

房產業為追求利潤，不宜單以「成本觀」的轉嫁為唯一推論，建築相關產業通膨是QE量化寬鬆的後遺症，減碳綠化是社會需求必須投入的成本，安全結構加強是地震風險控管的迫須，若以「高營建成本」就斷定房價應該轉嫁，這是「成本觀」的推論，在市場上升趨勢線軌道中，房價是可以順勢嫁推升。

但若以「市場觀」推論，成本是否能充分轉嫁，則是看市場供需因素與產品競爭力決定，當需求增加，供給減少，高成本就更容易推升房價，但反之，當需求下降或購屋信心不足，供給量多，高成本要硬轉嫁到房價，只會造成產品滯銷，市場就會形成價漲、量急縮的「停滯性通貨膨脹」，也因而造成銷售不佳，房價不用多久自然就會下降。

因此，「高營建成本」應非直接推升房價的核心，能不能轉嫁就要看市場供需現況與生產者對產品所賦加的生命力決定它的競爭力。

本文結論：房地產市場面對需求增加、成本增加與不確定性因素不斷增加，建築業若不先未雨綢繆，創新產品生命力，不但會淪為傳統的加工業，更可能淪為蠅頭小利的代工業，而無法轉型為新一代的科技建築加值型產業。