土地增值稅稅額的計算，主要與申報移轉土地公告現值、原規定地價或前次取得時之公告現值、持有期間長短及使用情形有關，但你知道土地增值稅優惠費率差很大嗎？務必了解自己是否符合條件，好好珍惜這份自用住宅用地優惠稅率的租稅禮物！

把握一生一次

土地增值稅一般稅率可分為三級：分別為20%、30%、40%；持有土地年限超過20、30、40年者，並可就超過最低稅率部分，再分別予減徵20％、30%、40%，而自用住宅用地稅率則為10%。要節稅的妙方，就是掌握一生一次的自用住宅優惠稅率10%，但必須符合下列五個條件：

• • 土地所有權人出售前一年內未曾供營業或出租之住宅用地，如地上房屋部分供出租或營業使用，可申請依比例分別按自用及一般稅率課徵
  • 地上建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並已在該地辦理戶籍登記
  • 都市土地面積未超過三公畝或非都市土地面積未超過七公畝部分
  • 一人一生享用一次為限
  • 自用住宅建築完成一年內者，其評定房屋現值須達所占基地公告現值10%以上

特別要注意的是，贈與非出售不適用自用住宅用地稅率；另外，若一生一次的自用住宅優惠稅率已使用過，但配偶尚未辦理過自用住宅優惠稅率，則可利用夫妻贈與免稅條例先行將土地所有權移轉至配偶名下再出售，使用配偶的名義辦理優惠稅率。

把握一生一屋

土地所有權人適用現行土地增值稅一生一次優惠稅率規定後，再出售其自用住宅用地，符合下列各款規定者，仍可適用10％優惠稅率課徵土地增值稅。

• • 出售都市土地面積未超過1.5公畝部分或非都市土地面積未超過3.5公畝部分
  • 出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋
  • 出售前持有該土地6年以上
  • 土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年
  • 出售前5年內，無供營業使用或出租

別忘了重購退稅

只要是「重購自用住宅用地」，就可申請退回賣出舊屋時所繳納的土地增值稅。

條件是必須在2年內完成買賣，且在該筆土地買入後5年內，都作為自用住宅且有戶籍登記，不得改變用途、出租、遷出戶籍、移轉他人，成功退稅後也別掉以輕心，否則就會被國稅局追繳原退還的土增稅。條件如下列：

• • 原有的房地產必須符合「買賣之前一整年都沒有出租或營業情形」
  • 土地上有房屋，該房屋必須是土地所有權人本人、配偶、直系親屬所有，並設戶籍在這戶房屋內
  • 買賣需為同一人
  • 該筆土地買入後5年內，都作為自用住宅且有戶籍登記
  • 2年內完成買賣，請求權時效為10年

要注意的是，若新買的房子土地價值較低、預售屋換約，或是丈夫賣掉房子以妻子名義購置新房等，都不符合「重購退稅」的條件喔！舉例來說，若出售的房屋物件土地公告現值為2000萬元，扣除400萬元土地增值稅，尚餘1600萬元，於期限的2年內購入房產之土地公告現值超過1600萬元，就能申請退回土地增值稅。若新購的土地公告現值低於1600萬元，則不予退稅。

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➤　財政部｜重購自用住宅用地退還土地增值稅試算

➤　財政部｜自用住宅重購退稅有妙方

甚麼情況可免徵土增稅你知道嗎？

下列土地移轉時，可以免徵或不課徵土地增值稅，千萬要清楚自身權益喔！

• • 各級政府出售或依法贈與之公有土地及各級政府受贈之私有土地（免徵）
  • 因繼承而移轉之土地（免徵）
  • 私人捐贈供興辦社會福利事業或依法設立私立學校使用之土地（免徵）
  • 被徵收之土地（免徵）
  • 公共設施保留地尚未被徵收前移轉者（免徵）
  • 依法得徵收之私有土地，土地所有權人自願按公告土地現值之價格售與需地機關者（免徵）
  • 配偶相互贈與之土地（不課徵）
  • 作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅（不課徵）