2023年轉眼已進入第四季，今年市場氛圍及投資熱度依然壟罩在低氣壓中，依內政部公布1-8月房屋買賣移轉棟數約19.1萬棟，為去年同期的87%；依高力國際自行統計的1-9月商用不動產成交額約878億元，約去年同期的84%；1-9月全台土地成交額約811億元，更是僅約去年同期的54%，交易指標顯示今年不動產交易量低迷且觀望心態濃厚。
大選對於不動產多為「量動，價不動」
2024年初的總統大選在即，選戰的白熱化是否也為不動產市場增添幾分不確定性？從2000年以來，台灣歷經了六次總統選舉及三任不同總統，檢視過去幾次總統大選，2004年與2020年在陳水扁總統與蔡英文總統連任當年房地產價揚量增、2008年與2012年價揚量縮、僅有2016年則是價量俱跌。進一步參考台灣經濟成長，2004年甫從前一年度的SARS復甦，創下6.95%的高成長率，而2020年遇到美中貿易及COVID-19引起的全球供應鏈重整，國內外科技大廠加碼在台投資力道，因此在當年全球深受疫情威脅時經濟陷入負成長時，台灣仍能達到3.39%的佳績。
依過去幾次經驗來看，總統大選影響房地產交易量較為明顯，有四次是選後交易量下滑，但對於價格的干擾相當有限，僅有2016年價格小跌2%，不過此房價下滑並非總統大選本身的影響，多半是因為當年已進入2014年房市向下的循環，再加上「房地合一稅」政策上路衝擊市場有關。
| 2000年大選 | 2004年大選 | 2008年大選 | 2012年大選 | 2016年大選 | 2020年大選 | |
| 陳水扁總統 | 陳水扁總統 | 馬英九總統 | 馬英九總統 | 蔡英文總統 | 蔡英文總統 | |
| 前一年度房屋買賣移轉棟數 | 385,074 | 349,706 | 414,641 | 361,704 | 292,550 | 300,275 |
| 當年房屋買賣移轉棟數 | 321,165 | 418,187 | 379,326 | 328,874 | 245,396 | 326,589 |
| 買賣移轉棟數增減 | ↓17% | ↑20% | ↓9% | ↓9% | ↓16% | ↑9% |
| 可能成交價 指數年漲幅 | — | 6.15% | 6.11% | 7.48% | -2.08% | 8.09% |
| 前一年度商用不動產成交量 | — | — | 1,106 | 1,277 | 714 | 1,409 |
| 當年度商用不動產成交量 | — | — | 706 | 1,072 | 703 | 1,417 |
| 商用不動產交易增減 | — | — | ↓36% | ↓16% | ↓2% | ↑1% |
| 重大事件/不動產相關政策 | 網路泡沫化 | 土地增值稅減半 | 全球金融風暴 | 選擇性信用管制 | 房地合一稅1.0 | COVID-19 |
| 房市由前波谷底復甦 | 廢除奢侈稅 | 實價登錄 | 解除選擇性信用管制 | 信用管制重啟(年底) | ||
| 社會住宅 |
▲資料來源：內政部統計月報、國泰房地產指數、公開資訊觀測站/高力國際整理
自用客群明顯成為不動產交易主力
檢視2020-2023年房地產發展，2020與2021年受到美中貿易戰帶動全球供應鏈重整、COVID-19全球蔓延、產業積極在台灣擴廠，推升住宅及商用不動產投資熱潮，不動產相關指標都達到新高，包括商用不動產投資1,517億元、土地交易2,974億元、房屋買賣移轉棟數34.8萬棟、主要都會區房價連續兩年超過10%等。為了抑制過熱的不動產交易，中央部會從不同面向著手讓市場降溫：
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- 第一，央行在2020年底開始祭出信用管制來示警特定產品、特定族群及特定地區的住宅購買力，並規範建商的融資成數及限期動工要求；
- 第二，避免短期炒作過熱及價格透明化，2021年中房地合一2.0及實價登錄2.0上路；
- 第三，2023年中平均地權條例正式上路。
此期間為了平抑通膨壓力，央行於2022年3月開啟升息循環，至2023年9月累計升息5次共計3碼，與不動產息息相關的購屋利率*也提高到2.091%，加重買方資金負擔。因此在外部經濟情勢不明朗及政策發酵下，2022與2023年不動產市場明顯降溫，高槓桿的住宅投機客受到防堵，建商買地更趨保守，也不如過去會競價追價；商用不動產也是如此，由於升息3碼大幅影響投資人對於報酬率的要求，身為最大投資人的壽險業受限於高掛2.845%的報酬率門檻雖退場，但反而給自用型買方趁勢進場布局的機會，例如雙北地區商辦或廠辦，自用及出租皆宜；例如財團法人聯合信用卡處理中心得台証金融大樓，三重區國揚數位大樓有伊雲谷、捷威科技與大同亞瑟頓分別取得，新莊區華固國家置地有世基生物與瑞祺電通等取得。
*指五大銀行（台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀）新承做放款金額與利率
剛性需求仍在，市場將更健康發展
現在的市場氛圍是「買方觀望心態濃，賣方釋出物件少」，不論是土地、商用不動產或住宅的買方都是出手謹慎且成交速度較慢，交易量自然萎縮，整體來看還是由剛性需求買盤支撐。細看6-8月的房屋買賣移轉棟數，交易量已較去年回升，雖離選舉時間越來越近，但多數人也認為選後的不動產市場不會有太多結構性的改變，目前買方策略多是有需求就謹慎出價但也不追價。再3個月就是大選了，筆者也認為在這最後一個季度政策上不至於有大的變動，選後房價的漲或跌，還是要回歸明年的整體經濟復甦力道，而在一連串政策壓抑下，不動產價格大漲的可能性不大，但政策效應的衝擊也應不至於再繼續擴大，仍可期待整體交易量與今年持平或微幅回升。
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