由2026年第一季觀察台灣商用不動產市場的攻守布局｜劉學龍觀點

2026年第一季，台灣商用不動產市場在高度不確定的全球經濟與地緣政治環境中，交出一份亮眼的成績單，單季成交金額高達998億元，創下歷史新高，顯示市場資金動能仍具一定支撐。然而進一步檢視交易結構與資金流向，本季市場動能仍高度集中於特定產業，且以自用型買方主導的剛性需求為核心，投資型買盤動能依然偏弱。

資金潮並未退場，仰賴產業剛性需求撐起交易規模

2026首季商用不動產998億新高！AI與半導體剛需成最強支柱第一季商用不動產市場的量能爆發，關鍵在於科技產業的策略性布局，尤其先進製程與AI相關供應鏈持續扮演台灣產業投資的重要動能，科技業者於本季總計投入799億元取得資產，占整體總交易金額的80%，其中最讓市場震撼的便是美光以逾528億元收購力積電位於苗栗銅鑼的P5廠區，除了推升單季成交規模，也突顯企業為強化產能與供應鏈配置。

買方的背景結構也直接反映產品類型的高度集中，亦即交易仰賴企業自用需求，廠房、廠辦與倉儲物流在本季合計貢獻超過九成的金額，對企業來說，尋找可立即投產、具備實質產能支撐的不動產，已成為布局首選；另外一個交易動能主要來自於企業因品牌競爭力與營運效率考量，升級辦公空間的需求亦持續，進一步帶動新落成或預售廠辦及商辦產品的交易動能。相較之下，零售與飯店等傳統以投資為導向、高度依賴人流與現金流的收益型不動產，本季交易占比明顯偏低，反映在高利率與景氣波動環境下，投資人對此類資產類型的態度仍趨謹慎。

另外，本季也明顯表現出產業聚落效應，苗栗縣因竹科的竹南園區與銅鑼園區承接半導體產能外溢，包括美光與矽品購置自用廠房，單季交易金額高達607億元，居全台之冠；桃園市則持續扮演製造業擴廠與物流樞紐的重要角色，成交金額達116億元，其中包括凱基人壽購入功成資本楊梅物流中心；其餘縣市則多屬於零星交易，市場熱度有明顯的區域落差。

▲圖一：商用不動產交易量。資料來源：公開資訊觀測站/高力國際整理

土地市場尚未全面回溫，資金轉向長期策略型布局

相較商用不動產市場在科技業帶動下創新高，第一季土地交易市場表現相對冷靜，交易金額約521億元，包括輝達以122億元取得北士科T17與18的地上權作為企業總部使用、世紀鋼集團以113.75億元購入台灣科慕公司桃園市觀音區工業地作為集團自用及投資用途、凱基人壽以101億元取得陸軍保養廠C區基地且預計規劃為複合式健康園區。顯示具備產業戰略、軌道經濟或核心區位條件的標的，方能吸引長期資金進場布局，進一步透過明確的發展定位，發揮符合產業趨勢的最佳最有效使用。

掌握有產業動能支撐的區域及資產類別

展望後市，全球仍受地緣政治衝突、能源與通膨風險，以及關稅壁壘等不確定性所擾，勢必將持續牽動企業投資節奏與資本配置方向。台灣AI與半導體供應鏈仍具結構性優勢，支撐2026年工業型不動產需求，但企業同步進行海外布局、分散營運風險，長期下來是否對國內不動產投資動能形成排擠效應，將有待持續觀察。

因此，2026年的商用不動產市場將呈現分化的發展，買方應講求資產韌性，對自用買方而言，掌握產業趨勢及確保營運彈性，是進場購置不動產的核心邏輯；對投資人來說，回歸不動產需求本質、嚴格篩選標的，選擇同時具備關鍵產業、人口及交通等優勢的物件，才能在高度不確定性的環境中，穩住收益、防守風險。

▲圖二：歷年商用不動產買方背景分析 (2026 Q1)。資料來源：公開資訊觀測站/高力國際整理

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