▲近五年來外在經濟局勢動盪，台灣商用不動產市場依然能夠平穩維持每年成交量在1,300億元以上的水準。圖片來源：SHUTTERSTOCK

台灣2023年的大環境依然壟罩在出口不振、經濟復甦力道有限、通膨未舒緩的陰霾之下，行政院主計處預測2023年全年經濟成長率為1.42%，CPI年增率為2.46%，所幸今年的貨幣政策不確定性降低，央行自6月起已暫緩台灣升息，政策利率維持在1.875%，對企業及投資人來說也多了一些資金運用的喘息空間。對應到2023年的不動產市場整體表現，可以說是上半年冷下半年溫，今年上半年全台買賣移轉棟數約13.9萬棟，較去年同期衰退18.7%、而下半年統計7-11月的買賣移轉棟數約13.7萬，還比去年同期增加13.7%；可以觀察到不動產市場最冷清的時段係2022下半年至2023上半年間，這期間升息的不確定性也增添投資疑慮，使觀望期拉長，而今年下半年利率政策明朗後，需求出籠也使交易量較上半年度復甦。

面對全球升息浪潮，台灣央行自2022年3月起雖升息5次，但步調相對溫和，總計升幅僅3碼，由歷史低點的1.125%升至1.875%，但也發現對商用不動產的成交量並無太大影響，許多企業會選擇投資氛圍相對低迷的時點，提早佈局購置自用大樓及廠房，以因應未來景氣回溫的業務成長及組織擴編。因此，雖然今年經濟成長率僅預測1.42%，但與企業營運相關的商用不動產，今年市場表現反而稍優於去年，全年總交易量達1,370億元，較去年小幅增加3%，主要係靠企業自用剛性需求支撐商用不動產買氣。

市場較為封閉，多為本國投資人所主導，自用需求佔比高

台灣的商用不動產投資特別之處在於，不像亞太區其他國家或城市，台灣的商用不動產投資基本上都是由本國資金所主導，凡舉台灣金融及保險業者、各類製造業、本土建商、各式零售業及服務業、甚至是家族企業等，與外資投資機構不同的是，台灣的投資人所著眼的並非短期的收益率或報酬率，更多的是著眼於穩定的租金收入及長期持有後的增值空間，因此短期的經濟環境波動，並不會對於投資決策影響甚鉅。這也是為何自近五年來，外在經濟局勢的動盪，台灣市場依然能夠平穩維持每年成交量在1,300億元以上的水準。

▲圖一：經濟成長與商用不動產成交量 (2007-2023)

企業對於辦公空間需求與商用不動產交易量明顯呈正相關

當然，企業營運的穩定與否將直接影響對於一個區域的辦公場所需求，以高力國際長期追蹤台北市辦公室來看，商用不動產交易量與辦公室出租率兩者之間相關係數達0.6，也意味著當企業對於辦公空間需求旺的時候，對於商用不動產的置產動機也較高。回想新冠疫情於2020-2021年蔓延全球的時候，當時台灣受惠於防疫得宜與科技供應鏈重組，台商產線回移、本地廠商大舉投資擴廠，外資也同步加碼台灣，辦公室出租率與商用不動產交易量都維持在高檔，而未發生像歐美及亞太其他城市，國際資金流動停滯及辦公室大幅縮編，導致辦公室空置率攀升雙位數的情況，顯示出台灣經濟與不動產的雙韌性。

一直以來我們總認為台灣的不動產投資市場過於封閉，尤其在房地合一稅於2016年開始上路後，更被視為對外資的不友善，也使得外國投資人在台灣商用不動產幾乎銷聲匿跡，市場上只剩下本地資金自己關起門來玩，而不像亞太區其他主要城市，每年仍可見外資大舉投資。不過，也是有了一場新冠疫情作為國家經濟及企業營運的總體檢後，才發現台灣經濟及不動產市場的體質健全，在全球各地受到新冠疫情或甚至之後通膨引發升息浪潮而造成不動產市場動盪下，市場表現依然能夠如此穩健。

▲圖二： 台北市辦公室市場空置率與商用不動產成交量 (2007-2023)

2024年的市場表現將更看好，做好準備迎接陽光來臨

展望來年，經過了各國貨幣緊縮浪潮，美國的CPI也回落到3%的水準，聯準會也在今年7月份將政策利率拉升至5.5%之後，也一路暫停升息到年底，台灣在今年6月份開始暫停升息，歐洲、英國、新加坡及香港也分別在7~8月暫停升息，看似目前全球升息已告一段落，對於投資人的資金運用彈性來說確實是一大利多，也預期2024年台灣的利率政策將大致維持穩定。不過全球經濟的隱憂仍在，包含通膨所帶來的物價易漲難跌、地緣政治風險及衝突升溫、主要經濟體貨幣政策動向、甚至中國大陸經濟下行的風險等，都為明年的經濟復甦力道增添變數。

國內外經濟預測機構則多認為明年台灣的經濟成長率將介於3.0~3.5%之間，優於今年的經濟表現，民間投資及內需消費的動能都將續增，特別是全球積極發展新興科技應用熱潮，而正也是台灣產業強項，拉抬台灣產業聚落穩定成長，產業購置自用大樓需求可望持續穩健；若以投資收益目的來看的話，投資人仍偏好核心區及精華地段的單層或多層商辦，兼具自用及出租彈性，並保有未來增值空間及重建潛力；此外，內需市場活絡帶動零售消費及旅館住宿等類不動產需求也可望受到關注。