原先市場普遍認為平均地權條例子法於2023年7月上路後將不利於住宅市場的表現，特別是預售屋部分，但實際情況有些出入；反觀第二季商用不動產投資市場因新光一號REITs標售案帶動，使整體規模明顯增加的趨勢未能在第三季延續此態勢。究竟2023年第三季國內整體房市景氣變化如何，各產品面的表現態勢又存在哪些差異點，而第四季房市展望之趨勢及觀察重點為何，以下將深入進行探討。

住宅買氣因青年安心成家方案2.0而獲得改善

台經院公佈的「營建業營業氣候測驗點」除可瞭解廠商信心水準的變化狀況，也可反映國內房市景氣的動向。若將「營建業營業氣候測驗點」中廠商當月及未來半年的看法，透過模型上的處理轉換為景氣循環時鐘圖，並劃分為–「信心下滑」、「看法悲觀」、「信心回升」、「看法樂觀」等四個象限 (請參考圖一)，則可發現2022年第三季~2023年第二季「營建業營業氣候測驗點」均因利率走升、經濟成長率不如預期、資金退潮、打炒房政策影響等，導致廠商看法連續四季陷入「看法悲觀」象限；不過2023年第三季「營建業營業氣候測驗點」已回升至「信心回升」，主要係因政府力推青年安心成家方案2.0政策的挹注優於預期，如八大行庫2023年8月單月撥款金額達167.86億元，較7月的73億元為高，且撥貸戶數更由7月的1,311戶上升至8月的2,599戶，使得剛性需求持續浮現，推升蛋白區低總價建案的買氣。

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▲圖一：營建業營業氣候測驗點之景氣循環座落圖。資料來源：台灣經濟研究院，2023年10月

2023年第三季商用不動產市場中尤以店面租賃表現較佳、辦公室租賃市場次之

在疫後外出衝動性消費浮現、邊境鬆綁帶來的外國旅客增加、國內旅遊市場暢旺等因素帶動下，有助於國內零售業、餐飲業、觀光業需求的增加，進而持續使得2023年第三季店面商圈租賃市場景氣邁向復甦態勢。至於辦公室租賃市場，2023年第三季租賃動能略有改善，主要係因部分本國企業決策速度與先前相比較為積極快速，而租金仍持續微漲，則受益於原址續約，而此租金調整主要也是反應過去3~5年的合理租金漲幅。反觀2023年第三季表現較差的則屬商用不動產投資買賣、土地交易市場，規模年減率分別為45.51%、35.88%(請參考表一)；其中商用不動產投資買賣雖然仍有以整併營業單位或儲備擴張的自用型買方為主，不過因壽險業買盤的縮手，加上市場釋出物件稀少，難以創造成交量，導致市場交易低迷；而土地交易市場雖然因7月與9月分別有桃園市及高雄市土地標售，推升第三季土地交易額來到392億元，但相較於2022年同期仍衰退三成以上，依舊反映不動產開發商在購地與資金配置的決策上仍顯謹慎。

▲表一：近來商用不動產投資買賣、土地交易市場之交易規模概況。資料來源：高力國際、台灣經濟研究院產經資料庫整理，2023年10月

2023年第四季國內房市景氣微幅成長，惟總統大選因素干擾、政府政策未鬆懈等緣故，價量恐將呈現上有壓、下有撐的局面

雖然2023年第四季台北市辦公室租賃市場中的房東主導力漸趨轉弱，預計空置率將進一步走揚、租金水準年增率持續減緩，所幸占不動產業大宗的一般住宅市場景氣將可呈現量小增價穩的局面，以及土地交易、商用不動產投資買賣市場將因自用型買方回籠、不動產開發商伺機而動獲得推升動能，況且店面租賃市場持續因觀光市場翻揚而續呈復甦態勢，故預測2023年第四季國內不動產市場景氣將呈現微幅成長的局面；不過相較於先前的高峰水準仍有相當大的差距，且2023年第四季國內房市改善的空間仍相對受到壓制，畢竟總統大選在即，政經情勢動盪對於房市的干擾因素勢必加大，況且政府對於房市調控政策恐將採取隨時彈性調整的狀態，故景氣將呈現上有壓、下有撐的局面。

事實上，各界仍是相當關注國內房市政策面的調整，例如央行對於打炒房措施將採取滾動式檢討，主要是2023年6月15日央行才實施第五波房市管控措施，針對特定地區的限貸新措施，且平均地權條例子法7月1日甫上路，預料央行會先觀察新措施上路後的成效，進行滾動式檢討。至於囤房稅2.0政策中，不動產開發商則期望政府能對於興建房屋存貨給予豁免，或是非一般囤房者，針對待銷售房屋，應在五年內一律採取單一稅率課徵房屋稅，但財政部回應仍需審慎評估，且要待立法院通過修法後，參考基準才能定案；整體而言，未來若課徵囤房稅2.0政策，預計影響最大的仍是不動產開發商，畢竟其興建房屋存貨的認定尚未鬆綁，而從另一個層面來看，合計多戶房屋持有者房屋稅負將有所增加，但若房市景氣無大幅修正的狀態，則不大容易發生屋主拋售的狀況。

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