近年來國內商用不動產投資買賣市場規模於2021年達到近年來高峰1,517億元後，2022年則因國內央行處於升息循環中，而使得壽險業者買盤開始縮手，僅而導致整體商用不動產投資買賣市場規模衰退至1,330億元；而2023年再度上揚至1,370億元，主要係因新光一號REITs高達306.9億元順利標售完畢的挹注，此樁交易改變過往壽險業者積極參與競標分搶標的現象，主要是壽險業者受限於央行升息拉高不動產投資報酬率門檻至2.875%而難參與，反而改由專業投資機構、財團法人、不動產開發商跟家族辦公室等投資人得標，足見台灣商用不動產買家的多元性，但也顯示對於商辦的需求及商用不動產的中長期發展深具信心；至於2024年首季國內商用不動產投資買賣市場規模相較於2023年同期出現顯著成長，代表著製造業景氣的觸底逐步回溫，亦刺激自用性買盤的進駐。而究竟近年來從產品別、買家背景、區域分布層面上，國內商用不動產投資買賣市場脈動有何變化，以下將深入進行探討。

近年來國內商用不動產投資買賣市場中辦公室、廠辦、廠房/物流等產品合計占比皆達七成以上

首先以產品別區分來說(請參考表一)，2020~2024年首季國內商用不動產投資買賣市場中辦公室、廠辦、廠房/物流等產品合計占比皆達七成以上，顯然是投資買賣市場的重要支柱，而其中製造業者以自用為目的，購置總部或研發中心成為重要買盤，適時填補壽險所讓出的缺額。其次以買家別來說(請參考表一)，2023~2024年首季，由於不動產最低報酬率的要求明顯壓制壽險業者的投資動能，因此金融保險業所占比重明顯不若以往2022年高峰35.22%的水準，不過對於其他類型買家來說倒是趁機進場的時機，特別是電子科技業相對積極購置商用不動產，主要是為了因應未來的業務成長及組織擴編，而提早購置自用大樓及廠房，尤其是2024年庫存去化告一段落，客戶重啟下單循環，加上AI、智慧汽車、高效能運算等商機使台灣電子科技業處於高度發展機會點，自然使得相關供應鏈廠商積極展開佈局。

總的來說，近年來國內商用不動產投資買賣市場中辦公室、廠辦、廠房/物流等產品合計占比皆達七成以上；買方因報酬率要求壓制壽險業投資動能，反使電子科技業、其他類別崛起來取代過去金融保險業的主流買家現象；區域因台北市的核心區域資產保值性強而穩坐比重之首，新北市、桃園市亦各有表現。

▲表一：近年來國內商用不動產投資買賣以產品別、買家背景為區分的比重分布概況 (單位:%)。資料來源：高力國際、台灣經濟研究院產經資料庫，2024年3月

至於國內商用不動產投資買賣的交易熱區(請參考圖一)，2020~2023年台北市連續四年交易額皆突破500億元，是交易金額最高的地區，2024年首季依舊位居首位，比重超過四成，主要是核心區域資產保值性強，有好物件釋出就會有買方出手；而第二名則分別由桃園市、新北市等具有成熟產業聚落的兩都輪替，主要是有不少工業區落坐於此兩都會區，甚至桃園市是台灣製造業重鎮，全市計有34處產業用地，也是台灣這幾年工業地產需求最旺區域。

▲圖一：近年來國內商用不動產以區域別為區分的比重分布概況。資料來源：高力國際，2024年3月

2024年預計國內商用不動產買賣市場規模可望呈現第二年攀升的走勢

2024年預計國內商用不動產買賣市場規模可望呈現第二年攀升的走勢，而製造業自用型買盤湧入、壽險業者因利率不再調升而可望伺機而動將成為主要的驅動力，預計2024年商用不動產投資買賣市場仍將以辦公室、廠辦、廠房/物流等產品為主流，而區域方面雖仍以台北市為主、桃園市次之，但中南部將有所擴增；事實上，由於2024年國內科技產業景氣將持續復甦，加上行政院通過桃竹苗大矽谷計劃，計畫以半導體業、資通訊、生醫、淨零碳排等產業為目標，進一步擴大竹科效應，形成桃竹苗科技廊帶，未來更將配合交通運輸路網與基礎建設的提升，來形成台灣西部科技廊帶的南北串連，在此情況下，將可成為該區域廠房、廠辦、辦公室買賣市場的利多因素；再加上國內外AI、半導體產業鏈題材暢旺，此也使得2024年以來商用不動產標售潮出現不少工業地產的標售案，地點多位於產業聚落園區附近，顯然AI、半導體相關類別產品出口表現續強，故預計2024年相關產業外資及上市櫃台商皆可望在台擴大營運，預期對於房地產相關商用不動產類別的需求面積將持續增加。

➤  桃竹苗大矽谷推動方案懶人包

▲圖一：透過桃竹苗大矽谷推動方案+建構完整台灣西部科技廊帶。圖片來源：行政院

值得一提的是倉儲物流類別的發展潛力，在電商普及、供應鏈重組等因素的共同催化下，台灣倉儲物流需求明顯增加，零售商、通路商、物流服務商及製造業者皆在尋找布局機會，顯然穩定的倉儲需求將連帶吸引投資型法人目光，再加上物流中心普遍有租期長且租客穩定的優勢，也成為商用不動產的穩健投資選擇之一，尤其倉儲物流業者在選點時以國道或快速道路沿線、產業園區周邊為優先考量，甚至近來市場對於建物安全的重視使得倉儲需求面臨轉型，新穎、安全性高與設備升級的空間將成為產品主流。

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