有鑑於先前許多老舊辦公大樓參與都更危老改建，導致市場供給量縮減，加上景氣復甦及新企業的擴張需求，因此近年來辦公室租賃市場行情頗佳，不但空置率大幅下降，辦公室市場租金行情頻創新高，使得不動產開發商看好該類市場的需求，因而業者越來越重視辦公室大樓的開發效益，故近年來全台商辦建照核發面積不斷衝高，其中規模偏大的包括台北市站前商圈的雙子星大樓、八德路京華廣場等；但未來隨著辦公室新增供給逐步釋出，勢必將改變雙北市，特別是台北市辦公室市場的生態，顯然在辦公室核發建照面積暴衝之下，可預見未來對於租金行情、空置率之變化勢必產生壓力。以下將就近年來雙北市(特別是台北市)辦公大樓市場租賃市場的供需概況、次核心周邊區域崛起、未來辦公大樓租賃市場發展趨勢等三個層面進行探討。
2023年台北市辦公大樓市場租賃市場租金水準年增率尚有2.0%
從圖一的資料顯示，2010~2016年台北市辦公大樓空置率多處於高檔震盪、租金亦無明顯上漲動能，主要是需求端因2011~2016年台灣經濟成長率處於低度成長，對辦公室租賃端無太大推升動能，加上2014~2016年新增供給較多；而2017年空置率僅剩個位數，2022年更來到史上新低3.3%，其中2019~2022年疫情、美中兩強爭霸反使台灣經濟相對受惠，不但台商回流、本土企業增加對台投資，外資也積極來台設置相關中心，同時企業總部大樓、公司為留住優秀人才而汰舊換新辦公空間、共享辦公室等需求浮現，皆帶動辦公室需求，況且2017~2022年辦公室供給除2018年較多外，其餘年度均甚少(請參考表一)。
▲圖一：台北市辦公室租賃市場空置率與租金年增率之走勢。資料來源：高力國際、台灣經濟研究院產經資料庫整理，2023年10月
注：2016年因高力國際調整大樓等級而使供需出現大幅變動的緣故。
| 2018年 | 2019年 | 2020年 | 2021年 | 2022年 | 2023年 | 2024年(F) | 2025年(F) | 2026年(F) |
| 聯合報總部12,500坪、國壽民生建國10,714坪、台北南山廣場32,177坪 | 維正松勤830坪 | 中壽台北學院15,500坪、新星興業仁愛1,514坪 | 元大人壽總部3,300坪、富邦遼寧大樓10,040坪、全球希望廣場6,647坪、玉山敦北總部8,900坪 | 無 | 富邦25辦公大樓的30,000坪、遠雄大巨蛋的11,370坪、皇翔台汽北站11,348坪、上海商銀新總行大樓的6,100坪、陽信銀行總部6,000坪、國壽松江路的5,000坪、凱越敦南大樓(寶紘建設)4,200坪 | 敦南金融12,000坪、元大空總的11,000坪、國泰環宇的11,000坪、皇翔南京東路地上權商辦1,500坪 | 冠德民權、寶豐隆敦南 | 六福酒店商辦、京華廣場、元大大同、富邦壽險、全球國泰營區 |
▲表一：近年來台北市市中心辦公市租賃市場之重要新增供給概況。資料來源：台灣經濟研究院產經資料庫，2023年10月
若以2023年而言，台北市辦公室租賃市場呈現空置率上升的局面，由2022年的3.3%提高至7.2%，主要是因供給量的遞增，淨去化量出現趨緩的態勢，其中共計新增供給74,018坪，包括富邦25辦公大樓、遠雄大巨蛋、皇翔台汽北站、上海商銀新總行大樓、陽信銀行總部、國壽松江路、凱越敦南大樓(寶紘建設)等，但畢竟整體經濟景氣氛圍不佳將致使企業在空間的配置上面會更謹慎，決策時間拉長，使得整體租賃量能趨緩，所幸租金水準因A辦、頂級辦公大樓的釋出而持續維持上升格局，租金年增率尚有2.0%。而預估2024年空置率會再進一步提升至7.4%，總計新增供給為35,500坪，包括敦南金融、元大空總、國泰環宇、皇翔南京東路地上權商辦，至於2024年租金漲幅則略顯趨緩至1.6%。
新北市辦公室租賃市場租金水準目前尚呈現穩定態勢
根據圖二的統計數據可知，新北市辦公室租賃市場整體租金水準相較台北市均價或是頂級、A級、B級均較低，主要是反映地理位置的差異，畢竟外資或是金融保險業者、製造業總部或辦公室的選址仍是以首都台北市為優先選項。至於近來新北市辦公室租賃市場空置率的變化，2023年第一季來到相對的低檔6.8%，不過第二季則上升至7.07%，估計第三季也呈現走高，主要是有鑑於供給端持續釋出，加上總體經營環境未如預期，導致產業界對於辦公室的租賃活動減緩所致。
▲圖二：新北市辦公室租賃市場空置率與租金年增率之走勢。資料來源：國泰房地產指數，2023年7月
注:國泰房地產指數於2022年首季才開始加入辦公室租賃市場的調查結果。
台北市辦公大樓租賃市場未來將呈現市中心、次核心區域競爭程度加劇態勢
台北市辦公大樓租賃市場可觀察的是次核心區域(如南港、內湖等)崛起的情況，例如因東區門戶計畫而逐漸熱門的南港，2023年將會有面積約4.8萬坪的三棟商辦落成釋出，該區產業聚集及交通機能日益成熟，將會是商辦市場未來可期的耀眼新星，而其與市中心辦公大樓的競爭將更形激烈。顯然市場將同時面臨新舊辦公大樓、市中心及周邊聚落之區域競爭情況，故此時對於房東而言，如何提供除了租金差異以外的大樓軟硬體設備，以及全棟完善的招租策略，都將成為吸客的關鍵要點。台北市辦公大樓租賃市場未來將呈現市中心、次核心區域競爭程度加劇態勢。
具備ESG概念的辦公室大樓未來將備受企業青睞，而疫後混合辦公模式也將使得租期及空間彈性的重要性提高
未來隨淨零碳排議題的倡導及ESG觀念愈來愈受重視，特別是國內政府已公布淨零轉型階段目標及行動，未來市場對綠色建築的需求將繼續增長，故優質商辦的需求將延續，尤其是可結合ESG、SDGs及綠色金融行動方案3.0等浪潮及規範，協助企業實踐減碳轉型與落實永續發展的辦公大樓，因而大台北地區的優質新穎的空間將持續搶手，老舊辦公室大樓若不藉由危老都更或資產活化，其競爭力恐受到影響，而有被陸續淡出市場的可能性。此外，部分企業常態性施行實體/遠距之混合辦公模式，租期及空間彈性顯得格外重要，其中商務中心及共享辦公提供客製化租賃機制與彈性使用空間，亦將成為未來辦公大樓重要的發展趨勢之一。
▲具備ESG概念的辦公室大樓未來將備受企業青睞。圖片來源：SHUTTERSTOCK
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