最近陪朋友去看房子，屋內狀況看完之後，剛好這戶是露臺戶，發現在屋主在露臺上整個搭建了棚子跟曬衣竿，離開專有部分之後，房仲開始介紹公共設施，先帶我們去看屋頂，看了一下發現有人在上面種菜，林林總總將近一半的面積，一打聽才知道是頂樓的住戶，最後到了停車場指著一個車位，說這戶配的車位就是這格，我看著沒有號碼的車位，看著他給的謄本資料，終於忍無可忍地問了一句：「請問一下那裡有寫車位是這格？」

前面這個故事是真實的案例，相信各位讀者也很常遇到這樣的問題，只是剛好我在同一個社區帶看時遇到，那到底這些地方－露臺、停車位、屋頂，屬於誰？誰可以用？產權怎麼算呢？就讓我們來聊聊。

共有物之處分、變更及設定

首先各位要知道一個重要的原則，一般的大樓、公寓，只要不是透天整棟屬於同一人，都算是區分所有建物，什麼叫做區分所有？依公寓大廈管理條例第３條的規定，「區分所有」指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權；專有部分的定義是指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者；而共有部分一般我們稱為公共設施，指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。講白一點，通常門關起來就是你家，你家就是專有；門外的部分共同使用，叫做公共設施。

掌握這個原則之後我們就可以配合民法的規定了解到，共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。以及共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。所以沒有任何一個人有權利單獨使用共有部分，哪怕你有公設的持份，也不能單獨使用，最常見的就是頂樓平台、電梯出來到你家門口的梯廳，大門以外的法定空間、騎樓，都會有人佔用放置鞋櫃、種菜澆花、甚至違規停車，依據公寓大廈管理條例的規定，是可由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣4 萬元以上、20 萬元以下罰鍰，並可按次連續處罰喔，所以在前面的故事當中，屋頂、露臺、車位都是公共設施，依法是不能單獨使用。

但是，有沒有例外呢？當然是有的，這時候就要講到規約這個號稱公寓大廈自治的憲法了，畢竟公寓大廈是由管理委員會跟區分所有權人居住使用，法律在一定程度上尊重社區內自治的結果，所以只要規約有規定，且不違反法令為前提，是可以將共用部分約定專用，並取得使用權（不是所有權），但是依規定要在規約當中敘明，且大前提是「不能違反法律跟公共設施的使用目的」。

頂樓、露臺、車位到底如何判斷

頂樓

原則上五樓以上的樓層，依據建築技術規則建築設計施工編都要設置逃生避難平台，看到這幾個字各位應該就知道，只要涉及逃生避難需求，一定要維持共有部分不能給特定人使用，避免因為上鎖、堆放雜物導致大家無處避難，所以現在的大樓屋頂幾乎都不准許約定專用，避免逃生問題。在前述的故事裡我也看了規約，並沒有特別約定，所以頂樓種菜當然是違法行為，甚至可以由任一住戶主張刑法當中的竊佔不動產喔。

露臺

很多人以為露臺跟陽台一樣，但其實露台及陽台最大的差異，依據建築技術規則建築設計施工編，直上方無任何頂遮蓋物之平台稱為露台，直上方有遮蓋物者稱為陽台。在產權登記上也完全不同，陽台可以登記成專有部分，露臺則是公共設施約定專用，換句話說露臺上面幾乎不准有遮蓋物，就算是雨遮、遮光板都有嚴格的面積限制，就算是約定專用，也只是使用權，不是所有權，也應該要在規約當中載明。

▲很多人買房時覺得室內空間太小，這時候就要注意附屬建物到底佔了幾坪！圖片來源：SHUTTERSTOCK

車位

台灣土地登記制度有多次變化，加上車位又分為法定停車位、獎勵停車位、增設停車位，對於一般人來說容易混淆。其實判斷方式很簡單，倘若是公共設施那就必須用約定專用的方式，以現在新建案最好的判斷方法就是謄本當中會註記登記載明車位編號、樓層數，這是目前最保險的判斷方式，倘若謄本或權狀沒有載明編號，那就必須依法令規定在規約中敘明約定停車位的使用方式，倘若都沒有則可能衍伸後續使用糾紛，例如車位需要一年一抽（類似機車停車位）等問題，不可不慎。

▲頂樓、露台、車位三種公有物比較！製表：遠雄房地產

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