一般大樓的公共設施，指的就是房屋所有權狀內標示【共有部分】的部分，也就是全體住戶共同使用的設施，比方梯廳、樓梯間、電梯間、屋頂突出物、共同出入口及門廳、防空避難設備、機電設備空間、裝卸停車空間、管理員室及活動中心等；但，不包括約定共用部分的面積。

**小提示：甚麼是「約定專用」？

根據《公寓大廈管理條例》規定，部分公共區域會有「約定專用」與「約定共用」的差別。「約定專用」就是原屬於整體社區的區塊，約定好只有指定戶可使用，最常見的就是露台、花台、一樓庭院等。要注意的是「約定專用」的公設屋主僅有使用權，未有所有權，但須負擔其修繕、管理、維護等。

關於梯廳、機電設備與屋頂突出物的限制與規定

梯廳

《建築技術規則建築設計施工編》第 162 條提到：「每層共同使用之樓梯間、昇降機間之梯廳，其淨深度不得小於二公尺；其梯廳面積未超過該層樓地板面積百分之十部分， 得不計入該層樓地板面積。但每層陽台面積與梯廳面積之和超過該層樓地板面積之百分之 十五部分者，應計入該層樓地板面積。」也就是說，梯廳深度至少要 2 公尺，但梯廳面積只要不超過該層樓地板面積 10%， 或是同一層的梯廳與陽台之面積和不超過該層樓地板面積 15% 者，免計入容積。

▲同一層的梯廳與陽台之面積和不超過該層樓地板面積 15% 者，免計入容積。圖片來源：SHUTTERSTOCK

機電設備

在《建築技術規則建築設計施工編》第 162 條：「機電設備空間、安全梯之梯間、緊急昇降機之機道、特別安全梯與緊急昇降機之排煙室及管理委員會使用空間面積之和⋯⋯不得超過都市計畫法規及非都市土地使用管制規則規定該基地容積之百分之十五。」這裡要注意的是，社區管委會辦公室的面積是否故意做大，以求以上總和盡量達到規定容積的15%，以增加銷售面積。

▲建築法規規定在允許容積百分之十以內的機電設備空間不計入總容積樓地板面積計算。圖片來源：SHUTTERSTOCK

屋頂突出物

《建築技術規則建築設計施工編》：「屋頂突出物高度在 6 公尺以內或有昇降機設備通達屋頂之屋頂突出物高度在 9 公尺以內，且屋頂突出物水平投影面積之和，除高層建築物以不超過建築面積 15% 外，其餘以不超過建築面積 12.5% 為限， 其未達 25 平方公尺者，得建築 25 平方公尺。」

屋頂突出物一般用來設置水箱與電梯機房， 屬共有部分之公設項目，除了能增加建物的面積外，屋突越大， 公設比也越大。

條文裡面有幾個重點，首先，是屋突要「在 9 公尺以內」， 大約等於 3 個樓層，也就是屋突可以蓋 3 層。至於「高層建築物以不超過建築面積 15%」為限，高層建築物就是指 15 層樓以上的大樓，建商通常不是蓋到 14 樓，就是直接蓋到 20 層樓，很少會蓋 15 或 16 樓，因為高樓層的建築法規比非高樓層的建築法規有更多限制條件。

要注意！設備空間的增設是否計入公共設施

房屋交易都是以「建物登記面積」作為計價標準，但仔細了解建築法規，會發現有許多不計入容積但可登記計坪的項目，如屬於附屬建物的陽台、停車空間、機電設備、安全梯、管委會使用空間、防空避難設備、裝卸等。

舉例來說，各樓層的公共梯廳與走道如果規劃較大空間，或是配置不夠完善，這些多出來的空間會對公設比造成一定影響。

• • 因地上層設備空間的設計不計容積，所以建商規劃機房空間，增加銷售玶數。
  • 社區管委會辦公室的面積是否故意做大，以求以上總和盡量達到規定容積的15%，以增加銷售面積。
  • 玄關梯廳和出電梯後回到家的通道，屬於當層住戶分攤的小公（小公設），有時會當層每一戶都算一遍而不是分攤，等於重覆計算。

公設比是否合理，政府亦在檢討免計容積部分，檢討免計容積部分，朝向合理控制管理委員會空間及機電設備空間面積的方向規劃。