預售屋爛尾樓的問題，我們的政府到底想出什麼方式來解決呢? 那我們提出來的方法就是履約保證。從民國90年開始，我們就有履約保證的一個邏輯在，只是這個履約保證乍聽之下好像可以確保爛尾樓一定可以履約、一定可以蓋好，但實際上跟大家想像中的不太一樣………..。

預售屋履約保證（一）：價金返還

「 價金返還 」是由第三方金融機構保管價金，當完工交屋、產權過戶後，建商才能動用消費者在最開始所支付的款項。如果建商過程中倒閉、或是未順利履約，消費者可以百分之百無條件的拿回原先支付的價金，因此價金返還被認為是對消費者來說「最有利、最安全」的履約保證方式。

反過來說，價金返還對建商來說也最為不利，因為建商要在交屋後才能拿到錢，所以前期的施工、行銷費用，都要建商由建商先行代墊，因而讓建商的資金壓力非常龐大，所以市面上建商較少選擇價金返還這種履約保證方式。

預售屋履約保證（二）：價金信託

「 價金信託 」是將消費者所支付的錢，設立「專款專用帳戶」，由信託機構或是銀行保管，信託機構再依照房屋的施工進度，分階段撥款給建商；價金信託主要可以避免錢被建商挪為其他非建案目的使用，導致建案有無法完工的風險。

如果是採用價金信託的履約保障方式，要特別注意「契約內容」，像是約定每個工程階段所交付的款項比例，還有在後續隨時掌握信託價金支付與工程進度是否正確，以維護自身權益。

預售屋履約保證（三）：不動產開發信託

「 不動產開發信託 」與價金信託類似，一樣是透過專款專用帳戶，把預購款項交由信託機構或銀行保管，再依照房屋的施工進度，分階段撥款給建商。不過，不動產開發信託的財產來源除了包含消費者所付的錢，還有建商的土地、興建資金。

此外，不動產開發信託的建商除了可依工程進度領取工程款項外，還可以從信託中申請銷售費用，銷售費用包含接待中心費用、樣品屋費用、代銷人員的酬薪等。

預售屋履約保證（四）：同業連帶擔保

「 同業連帶擔保 」是由同業且資本額相當的非關係企業互相連帶擔保，建商可以自由使用消費者支付的款項，但如果其中一間建商在完工前倒閉，那消費者就可以要求另一家擔保的建商負起完工之責。

同業連帶擔保風險較高，因為一般同業不會閒閒沒事幫其他建商作保，專家更表示，有許多使用同業連帶擔保的案例其實都還是「建商的相關企業來作擔保（都市傳說，不確定真偽）」，不過這時你可能可以想一想，如果甲建商因為不景氣倒閉，那他連帶保證的相關企業是否也可能像骨牌效應一樣倒閉呢？況且，還有建商是以自家員工的名義另開建設公司，來做同業連帶擔保，使消費者以為有其他建商作保，殊不知都是同一家建商。

預售屋履約保證（五）：公會辦理連帶保證協定

「 公會辦理連帶保證協定 」過去的名稱叫做「 公會連帶保證 」，是由全國或各縣市「 不動產開發商業同業公會 」邀請公會內會員成立連帶保證協定，若協定會員倒閉，或因其他原因無法完成預售案建案時，買方可向加入協定的公司請求共同完成建案後交屋。

▲預售屋的5種履約保證。製表：遠雄房地產

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