李同榮觀點：2025自住首購族擇屋八大法則

2025/04/09 房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮

▲房市景氣循環技術變動分析圖。圖片來源：吉家網

2025房市進入修正調整期，對於現階段自住首購族最大的困擾是房市跌勢會持續多久？房價跌幅會有多深？該不該觀望等待？什麼時候適合進場？如何選擇穩健的建商？如何選擇適當區域？如何選擇符合自己需求的產品？如何比較價格優劣？筆者分別就上述購屋心理的八大疑惑提出具體建議，僅供現階段首購族置產的重要參考。

（一）這波房市下跌走勢不會持續太久

由於第六循環歷經七年多頭走勢，雖然技術面呈現下修走勢，但在通膨保值心態未除，經濟基本面沒太大利空壓力下，剛性需求仍然殷切期待進場，跌勢不會持續太久，最長延續到2026下半年就會止跌。

（二）這波房價下修幅度不會多深

第六循環房市呈現的漲勢如筆者在2021年所做三大趨勢預測：「南北翻轉」、「蛋白翻身」、「高價翻盤」，全台平均漲幅86%，比較第五循環漲幅120%，收斂30%，中南部因基期低且反應高營建佔比成本，加上高科技產業南移，論基本面是漲之有理，惟部分地區包括台積宅房價呈現超漲現象，必須面臨下修，但因有基本支撐，下修幅度不致太深，2025平均跌幅10%上下，依區域別有所不同。

（三）首購族第二季開始不必過度觀望

當然，房市下修在初跌階段，因買方期待房價明顯下跌，賣方對房價仍有所堅持，因此價下跌量急缩成為初跌段的市場特徵，經過去年第三、四季房市價量齊縮的氣氛，觀望買盤最濃厚時期會在今年第一季，第二季開始房價會有較明顯跌幅，因此，自住的人不必再觀望，可以積極看屋，勤做比較。

（四）首購族沒有所謂進埸時機

筆者一再強調，在跌勢不久跌幅不深的情況下，首購族沒有所謂進場時機，因為漲不敢買，跌希望跌多一點才買，就很容易錯過好的物件，因為便宜或好的物件不會等觀望或猶豫不決的人，何況是自住，不必擔憂短線小幅的跌幅，若一定要選擇進場時機，下半年應該是賣方信心最脆弱的時點。

（五）買預售屋應該安全比價格重要

買預售屋要有買期貨的思維，重點不是現在跌多少，而是三年後交屋的市場氛圍比較重要，在下跌趨勢階段買預售，價格其次，應首重安全，因為建商的品牌與信譽才是下跌走勢中購屋的安全保障，優良建商價格往往比同區競案高出5%-10%，但同樣的購屋者將來要出售也會比同區個案價格高出5-10%，因此，避免踩到爛尾樓地雷，選擇優良建商才是現階段首購族購買預售屋的第一要務。

（六）選擇地段勿陷入蛋黃蛋白迷失

過去這一波段，越執著location、location、location（地段、地段、地段）的建商或投資者，往往錯失筆者所做預測的「南北翻轉」、「蛋白翻身」、「高價翻盤」三大商機，只要交通便捷，寜可選擇價差較大的潛力蛋白區，無論投資自住都能處於「進可攻、退可守」的優勢。

（七）選擇產品宜重視品質與舒適性，喜新厭舊是趨勢

台灣人購屋未來趨勢會像日本人，大部分買新屋，老屋逐漸轉入租賃市場。因此，首購族選擇產品，非不得已，否則盡量選擇屋齡較新的產品，當然建物品質與舒適性也是考量重點，遷就地段而購買小到15坪以內面積，扣除公設，只有單身貴族也能考量，坪數極小化只是台北都會獨有現象，未來在長線換屋市場的增長下，小坪數不會永遠是市場主流，對首購族比較性而言，寕願遠一點、新一點、大一些，比老屋或小宅來的優先考量。

（八）購屋價格便宜不一定是好貨，價值往往比價格重要

很多首購族往往期待房價下修撿便宜貨，問題是便宜往往不一定是好貨，比如說買貴的地點往往是區域有增值利多會實現，買便宜的，往往是量多區域套牢拋售的產品，現在買便宜，以後賣可能更便宜，所以商圈成熟度、交通便利性、入口聚匯處，往往是房屋價值的保證，價值才是價格高低的重要關鍵。

首購族選屋可採「分母分子刪除法則」，掌握三高二多購屋方向

綜觀上述首購族自住購屋八大法則，在房市跌勢不久跌幅不深的預期下，應該可以提供相當完整的購屋方向，但由於首購族自備資金有限的條件下，不可能有十全十美的打算，建議首購於入門方法採取「分子分母概念刪除法則」，第一步先排定購屋條件優先順序，包括總價、面積、地段、屋齡、格局、座向、等，第二步，把最不可變動的當分母，其他因素當分子依優先順序調整，例如總價2千萬是最高上限當分母不動，其餘條件當分子可調整，要面積大就要選擇地段遠或屋齢舊等條件調整。

至於全台抗跌區，筆者多次提醒掌握「三高、兩多」抗跌區