首購族看屋買房攻略:公設比多少合理?秒懂公設定義與公設比計算

 

據住展雜誌統計,2021年截至11月15日止,台北市新成屋、預售屋建案(統計範圍為華廈、大樓建築,不含5層樓以下的公寓、透天)平均公設比為35%;新北市同期平均公設比則為33.9%。而永慶房屋2021第三季網路會員調查,了解消費者對公設比看法,其中95%消費者認為新大樓建案「公設比」在30%以下才合理。

 

那麼,「公設比」究竟是怎麼算出來的呢?首先得先了解公設定義的範疇。

 

✔ 「大公」:建築必要設施,由全體住戶按比例共同持有、共同分擔成本,如大廳、管理室、電氣室、水箱、機電室、蓄水池、空調室、屋頂突出物等。

✔ 「中公」:加值休閒設施,由全社區的戶數分攤坪數,如健身房、會議室、閱覽室、宴會廳等。

✔ 「小公」:當層住戶分攤,包含當層梯廳走道、逃生梯、電梯空間等。

 

至於車位,依照每個建案的規劃而有不同歸屬,法定車位如登記成大公為全體社區住戶共用,買賣隨主建物移轉,假如登記為小公則是為持有車位住戶共用,可獨立買賣移轉。另外,「無頂蓋」的中庭、空中花園、露天游泳池為公共空地,不列入公設比計算範圍。

 


圖說/近年來的新建案規劃中,公設中的健身房幾乎成了標準配備。

 

為什麼公設比越來越高?

在這房價居高不下的年代,「公設比」是許多人看房買房時相當在意的數字,普遍認為公設比高,室內可使用坪數就會變低,接下來我們再來了解背後的原因!

 

✔ 大樓越蓋越高,逃生梯與排煙室成標配

從2005年開始,建築法規定8樓以上的建築,配有2支逃生梯,11樓以上需有排煙室,因此自此後的新大樓,公設比都會比過去的建築物多3%到5%。

 

✔ 雨遮不計坪不計價拉升公設比

雨遮是指自窗戶或開口兩側外緣向外起算50公分範圍內的構造物,過去原是可登記的附屬建物之一,自2018年法規修正為不計坪之後導致公設比被拉升。

 

✔ 小宅成主流商品導致單層戶數增加

房價居高不下,加上人口結構轉變,單身族、頂客族、小家庭為大宗的現象,讓住宅型態逐漸改變,小坪數商品一時在市場上成為主流,當然,也進而影響單一樓層戶數增加,梯廳空間加大,造成公設比變高。

 

 

公設比該如何計算?

 

公設比=公共設施面積/建物總面積x100%

 

建物總面積,也就是產權登記的坪數總面積,包含主建物、附屬建物與公共設施,前面提到,哪些設施屬於大公、中公或小公,接下來就是了解附屬建物與較有多爭議的車位了!

 

✔ 附屬建物
附屬建物是只與主建物相連之構造,包含陽台、露臺、裝飾牆等(2018年之後,雨遮、屋簷不計坪不計價。)很多人買房時覺得室內空間太小,這時候就要注意附屬建物到底佔了幾坪!

 

✔ 停車空間是最影響公設比的關鍵

簡而言之,如果建商將車道坪數計入車位坪數,便由購買車位的人負擔;反之,如車道坪數計入房屋公設,代表全體住戶一起分攤,如果你剛好沒有買車位,可能就成了冤大頭囉!

 


圖說/一次搞懂公設定義,才知道公設比如何被計算出來喔。

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