▲如果台灣人旅居國外想要買房，可透過「辦理印鑑證明」或「辦理授權書」的方式委託親友代理。圖片來源：SHUTTERSTOCK

「代書，我人在國外，想委託你幫我處理房地產賣賣的事情，可以嗎？」已經記不得在疫情期間接過多少通類似的電話，舉凡英國、美國、澳洲、加拿大、中國這些台灣人常去或移民的國家，經常有人提出海外買房的需求與疑問。

你是台灣人在國外，還是外國人？

《土地法》第 18 條：外國人在中華民國取得或設定土地權利，以依條約或其本國法律，中華民國人民得在該國享受同樣權利者為限。

為什麼要先問這個問題？主要是目前有很多客戶，父母一輩是本國人，但他的下一代是外國人且不具中華民國身分，抑或是雙重國籍的狀態，其實都是大家在釐清海外買賣或取得不動產第一個需要確認的事情。我國的法律對本國人外國人有完全不同的規定，倘若你是外國人，那首先要先確定你到底可不可以購買台灣的土地，必須要符合平等互惠的規定。我們看看土地法第 18 條規定，外國人在中華民國取得或設定土地權利，以依條約或其本國法律，中華民國人民得在該國享受同樣權利者為限。簡單來說，你想知道你能不能在台灣做這樣的事情，先問台灣人在你的國家能不能做一樣的事情。至於哪個國家可以，哪個國家不行，可在內政部「外國人在我國取得或設定土地權利互惠國家一覽表」內找到，例如新加坡的內容就寫著考量兩國國情不同，及我國公寓大廈管理條例第 4 條第 2 項之規定，准許新加坡人取得我國區分所有建物之任何一層作為住宅或商業使用。要注意的是，每年因為修法緣故，可能會有不同的變動。

▲外國人與大陸人繼承台灣遺產限制一覽表

➡️  外國人在我國取得或設定土地權利互惠國家一覽表

常住海外的國人，在中華民國境內外財產為贈與或由子女繼承時，該如何課稅？

其實，我國的稅制中，尤其是遺產贈與稅法，針對外國人在本國的贈與、繼承，以及本國人「是否經常居住於國內」也都有不同的規定。所謂「經常居住我國境內」是指下面2種情形：

遺產及贈與稅法第4條：

1.贈與行為發生前2年內，在中華民國境內有住所，也就是有戶籍登記的人。
2.在中華民國境內沒有住所但是有居所，而且在贈與行為發生前2年內，已經在中華民國境內居住停留超過365天，都算是「經常居住我國境內」。但是接受我國政府聘請從事工作，在我國境內有特定居留期間，不論時間長短，都不算是經常居住我國境內。

所謂「經常居住我國境外」，就是指不屬於前面所講的情況。

經常居住中華民國境內的國人死亡或贈與財產時，境內外全部財產都要課稅；若屬經常居住中華民國境外之國人，則僅就在中華民國境內財產課稅。

台灣人在國外要如何簽約？

接下來我們就假設你是台灣人，只是因為疫情或旅居海外的情況下，在買賣不動產上在簽約上有什麼要注意的事項。

之前曾經發生過一個社會事件，因兒子在國外，媽媽代理兒子簽約賣房，最後兒子把媽媽告上法院最後勝訴，判定代理無效。法院最後採信兒子的說法認定代理權在兒子回國那天已經撤回，導致簽約無效。其實說句實在話，法令沒有規定要簽約(私契)，目前一定要有契約的主要是實價登錄、國稅局的贈與稅申報、銀行的貸款申請。此外也沒有規定簽約一定要是本人，代理人制度在私人契約其實重點還是放在雙方有沒有互信基礎。在疫情期間，很多簽約也都轉成線上，是否出去委託書，委託書是否需要公證，端看簽約雙方的約定即可。

因此，如果台灣人旅居國外，也可透過「辦理印鑑證明」或「辦理授權書」的方式委託親友代理，唯記得將授權目的、項目、範圍、時間都寫清楚。

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