李同榮觀點:2025房市下跌趨勢中,預售屋進場全攻略

房市在2024 Q3時,市場甩尾氣勢轉弱,到了Q4六都成屋已全面鬆動,購屋信心也全面下降,第六循環房市已經確定由多轉空,呈現下跌趨勢。然而,房市上升趨勢與下跌趨勢的購屋策略完全不同,在上升趨勢時,預售市場乘風破浪,強勢領漲,但在下跌趨勢中,預售市場也常扮演領跌角色,此時購屋策略就要避免高風險區,並關注抗跌優勢的地區與產品,同時更須審慎選擇建商品牌與進埸時機。

 

預售市場的進場時機往往逆於現況,地區選擇、產品優劣、都會決定未來投資成敗

預售市場進場時機往往會與現況相違,因預售推案至完工至少三到四年,適不適合進場不是看市場現況,而是要能預測完工交屋當時的市場價格,若未來完工時價格減去現在進場時價格為正數,就代表具有獲利的進場時機,若正數越高,代表置產進場的時機越精準、獲利越高。依據以往經驗,進場的最佳時機往往與當時市場氛圍相違,例如房市正當火熱的末升段,往往是進場最差的時機,例如2013年台北市進場買豪宅的人套牢到現在,認賠都難以殺出。而當房市下跌趨勢中,進入主跌階段或末跌段時進場,往往是危機入市的最佳時機,例如2016下半年至2017下半年,市場處於主跌與末跌段,當時投資買進低總價的物件,尤其中南部,最後交屋都適逢上升趨勢的主升段,獲利皆達一倍以上。所以進場時機、地點、產品都會決定投資成敗。

 

這波下跌趨勢中,何時是預售市場最佳進場時機?

這波下跌趨勢,預期跌勢不會太長,跌幅不會太深,所以,有助於買方判斷進場時機,筆者預測2024Q4多頭終結後,2025房市的走勢將會開始由多轉空,2025上半年進入初跌段,房市交易量見底,價格明顯鬆動下跌,在市場強弱分明態勢下,對於投資者而言,若是能選擇抗跌且具未來性優勢區域與產品,仍然進可攻、退可守,因為完工期若在2028以後,市場應該會處於下一波段的上升趨勢有利格局中,因此,今年上半年進場仍然有獲利的可能性,而下半年若處主跌段,價格跌幅較高,當然相對完工時獲利更高,也因為跌勢時程不長,跌幅不高,所以在這波下跌趨勢中只要擇優而入,未來完工時虧損的機率不高,惟須特別注意建商品牌與履約的安全性。

 


▲資料來源:李同榮。製圖:吉家網企研室

 

漲時重勢、跌時重質,建商品牌的信譽與履約安全性,成最優先考量

對一般年輕人自住族群而言,在預算有限、付款輕鬆的誘因下,預售屋當然是較佳的選擇,但在下跌趨勢中,購買預售屋安全性考量,風險相對增高,尤其是小建商的融資受到央行資金嚴密監控下,一旦房屋價格下跌且銷售不佳,就可能導致爛尾樓情況發生,年輕人一輩子積蓄可能化為烏有,因此,現階段購買預售屋,首重品牌信譽與安全性,不宜只以價格高低為優先考量,寧願高於市場5%-8%也應選擇信譽良好品牌的建商,不但履約安全性有保障,建物品質也較能履行簽約的條件與承諾。

 

下跌趨勢中,避開四大風險區與精選三高二多抗跌區,至於產品的選擇,筆者建議要避開此波進場時機、地點、產品,都會決定投資成敗。

    • 高科技外溢效應蛋白區
    • 量大、且未成熟新興重劃區
    • 量大、且即將完工預售屋
    • 沒題材靠補漲效應的蛋殼區

 

掌握「三高、兩多」抗跌區:

    • 高科技園區周邊
    • 高鐵軌道商圈成熟區
    • 高成熟商圈新興重劃商圈
    • 家戶數增多地區
    • 人口淨流入增多地區


▲資料來源:李同榮。製圖:吉家網企研室

 

上升趨勢中,預售市場投資宜採「放風箏哲理」,下跌趨勢宜採「放長線釣大魚哲理」才能促進投資獲利最大化

對於購買預售屋投資置產者而言,筆者提出兩大房產投資學法則:

市場強勢時採「放風箏哲理法則」

在預期巿場上升趨勢時,採「放風箏哲理法則」,放風箏要收在最高點,首先,有風才起,所以要等風起,市場預測到將反轉向上時,就是風起時刻,投資者可借風起帆。等到強風吹起時,風箏可以趁機拉高,市場由初升進入主升段,投資者可適時加碼做短。當強風未再持續或甩尾增強時,風箏可以拉高到最高點並適時收線,市場正逢最高甜蜜點,可適時獲利收線了結。

然而不是每個投資人照此法則就能獲利,放風筝的形狀也須考量平衡三角形,風箏才會越飛越高,所以上升趨勢的投資布局也有黃金三角函數,包括

1.資金操作:高效益資金槓桿運用。

2.時機選擇:可趁勢採長短線獲利操作。

3.產品選擇:長線利多產品優勢選擇,使獲利最大化。

 

下跌趨勢中,預售市場投資宜採「放長線釣大魚哲理法則」,投資者危機入市、保本並獲利

下跌趨勢中,一般投資客都會觀望止步,但精明的投資者往往在此時精打細算,籌足資金等待危機入市時機,並精挑細選抗跌且具有成熟商圈優勢條件的產品投資,掌握放長線釣大魚哲理,採取「進可攻、退可守」的保本獲利模式投資獲利。

然而市場在下跌趨勢中,也不是只有放長線就一定能釣到大魚,也不是每個投資人照此法則就能獲利,在下跌趨勢的投資布局也有黃金三角函數布局,包括:

1.資金操作:保守應對的資金槓桿運用,進可攻退可守。

2.進場時機:危機勇於入市的時機掌握,獲利最大化。

3.產品選擇:注重成熟性商圈產品,保值且長線獲利。

 


▲資料來源:李同榮。製圖:吉家網企研室

 

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