先前國內不動產開發業者面臨政府一波波打炒房的政策，包括平均地權條例、央行第五波選擇性信用管制、囤房稅2.0等，不過隨著青年安心成家方案2.0政策的推出，使得整體房市氛圍在2023年8月起出現變化，不但2024年第一季房市景氣出現小陽春的局面，第二季更是出現加溫的態勢。究竟2024年第二季國內整體房市景氣變化背後的原因為何？各產品面的表現態勢又存在那些差異點，而第三季房市展望之趨勢及觀察重點為何，以下將深入進行探討。

2024年第二季整體房市處於價量齊揚的走勢

台經院公佈的「營建業營業氣候測驗點」除可瞭解廠商信心水準的變化狀況，也可反映國內房市景氣的動向。若將「營建業營業氣候測驗點」中廠商當月及未來半年的看法，透過模型上的處理轉換為景氣循環時鐘圖，並劃分為–「信心下滑」、「看法悲觀」、「信心回升」、「看法樂觀」等四個象限(請參考圖一)，則可發現2023年第四季~2024年第二季已連續三季處於該象限中，代表房市活絡的情況確實迥異於2023年前三季較為謹慎保守的氛圍。

▲圖一：營建業營業氣候測驗點之景氣循環座落圖。資料來源：台灣經濟研究院，2024年7月

事實上，有鑑於2024年以來國內房市呈現價量齊揚的局面，包括1~5月國內六都建物買賣移轉件數年增率達30%(請參考圖二)，且國泰房地產指數、信義房價指數、政大永慶房價指數等也均呈現上揚走勢，甚至台經院所發布的營建業營業氣候測驗點，2024年第二季也處於”看法樂觀”的象限中，住展雜誌風向球近期也多徘迴於綠燈、黃紅燈，甚至台灣房市又出現出現團購、揪團買屋及排隊購屋等亂象，此皆顯示我國房市因面臨利多環境加持，景氣表現遠優於市場原先預期，特別是青年安心成家方案2.0政策持續驅動首購自住族群的需求，以及不動產開發商祭出的低首付行銷策略奏效，使得親民小宅持續熱銷，尤其是兼具機能優、戶數少，和區域低總價、低單價主流特性，建案的搶手程度更高，甚至買房抗通膨的觀念深植人心，諸多利空仍打不退民眾買房的信念，再者台灣4月初強震過後，新屋優勢更為顯著，使得預售屋、新成屋銷售頗佳。

在此情況下，2024年6月中旬央行理監事會議並未進行升息，相對祭出第六次選擇性信用管制措施，即調降自然人特定地區第二戶購屋貸款最高成數上限為六成，自2024年6月14日起實施，除六都外，也將新竹縣市納入管制區域，此則在一般市場預期之中，展現出對房市居高思危的示警意味；預計此措施對於購買預售屋面臨交屋期的買房者，且為第二戶貸款時，恐需多準備一成自備款，對於此類族群將產生影響。至於此次央行也調高存款準備率1碼，等於從市場上收走1,200億元的資金，自2024年7月1日開始實施，代表央行將藉由提高新台幣存準率有助於吸收資金，並幫助減緩流入房地產市場的流動性和信貸，顯示央行出手收回市場熱錢，期望不要再有助長房市交易活絡的局面，但後續對於房市的影響狀況仍有待觀察，畢竟央行並未擴大管制範圍，也就是仍維持六都加上新竹縣市，範圍未涵蓋全台，同時也未下修豪宅總價認定標準，代表此次管控力道較預期溫和，況且青年安心成家方案2.0政策的單一自住客並非抑制對象，因此首購族不受央行第六次選擇性信管制調控政策的影響。

▲圖二：2024年1~5月六都建物買賣移轉件數年增率概況。資料來源：內政統計月報、台灣經濟研究院產經資料庫整理，2024年6月

2024年第二季商用不動產市場土地交易、店面租賃、辦公室租賃呈現活絡態勢

2024年第二季國內除了一般住宅市場表現頗佳外，土地交易市場景氣也不遑多讓，雖然不同產品間各有其影響因素而導致所呈現的景氣有所差異，但整體而言，土地交易、店面租賃、辦公室租賃表現皆優於商用不動產投資買賣。

根據表一的統計資料可知，2024年第二季商用不動產投資買賣市場交易量僅有235億元，主要是缺乏指標大案支撐，但未來商用不動產投資買賣市場仍可期待，主要是景氣復甦、金融市場無重大衝擊，使得整體需求穩定，加上國內外AI應用於半導體相關產業題材暢旺，皆推升自用型不動產的商機。至於2024年第二季土地交易市場規模持續擴大(請參考表一)，係因住宅市場回溫，進一步帶動不動產開發商購買土地來增加庫存，同時市場上除了重劃區的土地較容易取得外，現階段不動產開發商為取得優質的土地來源，也從舊大樓交易，到合建開發、公辦都更或捷運聯開案來下手，以便控制整合時間。總的來說，2024年第二季商用不動產市場中僅有商用不動產投資買賣缺少指標大案支撐成交量較低，其餘土地交易持續呈現活絡態勢，重要店面租賃市場景氣亦尚處於上升的周期中，而辦公室租賃市場亦呈現空置率微降、租金水準走揚的局面。

▲表一、近來商用不動產投資買賣、土地交易市場之交易規模概況。資料來源：高力國際、台灣經濟研究院產經資料庫整理，2024年7月

2024年第三季國內房市交易量增幅將略顯減緩

2024年第三季雖然國內整理房市交易量增幅將略顯減緩，不過房價要有波段性下跌難度仍高，畢竟央行的第六次信用管制措施尚無法完全扭轉現階段房市處於上升軌道的態勢，且房市短期內所面臨的利多因素仍大於利空。

央行的第六次信用管制措施尚無法完全扭轉現階段房市處於上升軌道的態勢，僅是對於交易量增幅會有所減緩，而房價要有波段性下跌難度仍高，畢竟此次央行的選擇性信用管制措施並未擴及全台，甚至短期內房市所面臨的利多環境仍多於利空的部分，例如資金回流的動能、產業與股市表現的樂觀預期，況且美國第三季的降息議題又來勢洶洶，以及青年安心成家方案2.0政策重新點燃的成屋買氣激出預售市場的比價效應，再加上預售屋付款的彈性，不但吸引自備款不足的自住買方進場，更成為置產抗通膨、投資買盤槓桿操作的對象，上述環境對於我國房市仍營造較為有利的氛圍。

但值得一提的是，有鑑於2023年下半年基期開始墊高，加上2024年11月面臨美國大選等變數，況且買氣已延續近一年榮景，購屋需求相當程度消化，低總價供給步調跟不上去化速度，供不應求愈來愈明顯，房價走高拉長買方猶豫期，故市場多半預期2024年第三季六都建物買賣移轉件數年增率將呈現逐月收斂的狀態，惟房價仍將處於高檔水準。

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