財經M平方觀點：全台Q3房價創高，但後續房市將變天？

2024/11/08 財經M平方

年初以來，全台房價仍在持續創歷史新高，以信義房價指數來觀察，全台 Q3 房價繼續較去年同期成長 12.5%（前 11.8%），而七都中成長最多的前三縣市為桃園 18.7%（前 15.6%）、新竹縣市 17.7%（前 17.1%）和高雄 13.6%（前 13.1%），仍受惠到新青安政策的刺激以及科技廠的加碼投資，但在房市過熱下，面臨銀行不動產放款佔比過高的限貸狀況以及央行加強信用管制，本文將進一步解析如何看待後續房市的走勢。

▲資料來源：財經M平方

新青安政策下，央行祭出第七波不動產信用管制，後續房市如何展望?

央行於 9/19 召開理事會會議，雖然繼續維持三大利率不變，但卻再度祭出信用管制，也是從 2020 年以來第七次緊縮信用條件，包括公司法人、建商餘屋和豪宅均是鎖定對象，其中討論度最高的就是針對自然人第一和第二戶購屋的緊縮，例如名下有房的首購族將沒有寬限期、全國範圍內只要是購買第二戶的人購屋貸款成數全數調降至5成等。

▲資料來源：台灣央行、財經M平方整理

我們主要分為「首購」和「換屋族」兩個族群去探討：

首購

雖繼承房屋者被豁免，但在市場上有繼承房屋的人占佔少數，從建物移轉登記來看，繼承僅約佔比 13%，剩下的大多是可以使用新青安的首購族，而新青安也是主要豁免對象，因此對首購族的衝擊整體並不大。

▲資料來源：財經M平方

換屋族

即使換屋族已被豁免在第七次的信用管制外，但仍要與銀行簽切結在一年內出售舊屋，且目前整體房市仍處於資金荒，銀行房貸普遍位在警戒水位附近，換屋的貸款難度仍然是增加的，進而壓抑需求。

綜合上述，信用管制對換屋族的貸款壓力影響仍大，後續市場需求將更集中在新青安的自住買盤，以及部分買盤轉移至預售屋，但對整體市場來說，房價今年以來的漲幅顯著，信義和國泰全台房價從年初至 Q3 分別漲了 9.8% 和 15.9%，帶動房貸負擔率持續創歷史新高，加上政府加強管制後，購房信心當前已有回落的跡象，10 月國泰買房意願指數繼續滑落至 -56.2（前 -55.1）、中央大學統計的購買房地產時機也趨緩至 104.67（前 106.73），回顧 2022 年下半年房市買盤或仍將稍有降溫的跡象。

房市大漲後，是否在打房政策下泡沫破滅?

在買房者的貸款壓力持續增加，央行又加強信用管制下，後續房價是否有泡沫風險? 我們認為有三個關鍵：

經濟

我們常提到房價的走勢要觀察經濟基本面，經濟擴張就能對房價形成正反饋，雖然近期全球的製造業動能有所趨緩，例如 10 月美國 ISM 製造業指數再度跌回 46.5（前 47.2）、台灣和中國（官方）的製造業 PMI 分別為 50（前 49.2）和 50.3（前 49.3）維持在榮枯線附近震盪，但觀察庫存水準，美國客戶庫存下滑 46.8（前 50）、中國成品庫存滑落至 46.9（前 48.4）、台灣的原物料存貨 47.2（前 49.9）及客戶庫存 46.1（前 46.7）維持在歷史均值以下，顯示庫存水準仍穩定，有利於為景氣提供支撐。

利率

利率也是直接影響購房成本和投資意願的主要因素之一，在各國通膨降溫趨勢不變下，美歐等經濟體開始進入降息循環，而台灣核心 CPI 也數個月維持於 2% 之下，升息也暫告一段落，對於後續房市的壓抑正在邊際緩解。

違約率

購置住宅違約率主要觀察住宅貸款中逾放金額的比例有多高，檢視房市結構的健康程度，而目前的違約率仍處於歷史低檔，這也反映了目前購房者的還款能力普遍仍穩健。

▲資料來源：財經M平方

整體而言，在經濟動能趨緩有限、利率政策進入寬鬆以及違約率維持低檔下，房市並不容易因為央行的強力打房而出現泡沫化。

對各縣市的影響

最後，我們針對政策對各縣市的影響進行探討：

非七都

影響預計最大，在信用管制前，非七都（例如：苗栗、嘉義、彰化等）的第二戶貸款並沒有成數限制，且受惠於低房價、科技廠投資以及主要縣市的外溢效果，但管制後將範圍改為「全國一體適用」直接跟七都統一降到5成，需求預計會有更明顯地收縮。

七都

影響如第一段所述會對「換屋族」的影響較大，例如 10 月買賣移轉棟數，台北、新北、台南年增率已轉為衰退，分別為 -0.2%（前 -11.8%）、-26.8%（前 6.8%）和 -15.5%（前 13%），其他縣市也普遍較上個月衰退，顯示買氣確實受到政策衝擊；預售屋部分，雖受惠到中古屋的買盤轉移，價格無太大鬆動，但過去幾個交易火熱的地區從 7 月開始，交易量已有小幅趨緩現象，例如新北和新竹，呼應第一段講到的買房意願走跌以及房市資金荒難解的狀況。

▲資料來源：財經M平方