總統與立委大選結果，執政黨在三腳督的優勢下，繼續取得執政權，賴政府上任後，民眾們關心選後房市兩大動向，一是政策是否轉變？二是房市走勢是否有波動？筆者先分析賴政府上任後，針對國內外政經局勢與房產政策推動將會面臨「內政、外交、房產政策、區域資源分配」等四大難題。

立法院三黨不過半，財經政策推動不易之「內憂」

此次大選民進黨在立委選舉失利，只拿到51席，國民黨以52席成為國會最大黨；在綠藍白三黨不過半的情形下，賴政府未來面臨「朝小野大」的執政難題，所有財經政策必須透過政黨協商，依賴清德過去從政堅毅不屈的態度，恐怕府院溝通不易，重大政策推動將窒礙難行。

國際地緣局勢動盪與兩岸關係緊張之「外患」

近年全球地緣政治關係緊張，中美對峙、烏俄之戰、以巴之爭、南海主權、南北韓關係緊張、台海局勢、都間接影響到經濟發展動能也勢必影響房市的走勢。另外兩岸關係若持續惡化，台灣經濟動能將銳減，中國貿易壁壘清單制裁就會上場，勢必影響台灣經濟增長的動能。

年輕族群選票大幅流失，住宅政策敗壞之「檢討」

此次大選年輕族群選票幾乎一半以上為民眾黨囊括，民進黨年輕人選票大幅流失，究其原因就是執政黨住宅政策的敗壞所致，不但打房政策失效，社宅興建數量灌水、年輕人無感，「買不起、租不起」的民怨持續高漲，蔡政府住宅政策徹底失敗，新政府不得不面對，也不得不深度檢討。

區域公共建設資源分配與均衡發展之「隱憂」

過去國民黨政府重北輕南政策，導致南北建設失衡，也形成濁水溪以南綠油油一片的政治版圖，而這四年來台商回流與科技產業鏈南移，造就南北差距縮小，但執政黨仍然無法擺脫四成選票的框架與窠臼，因此如何合理分配區域資源，重視均衡區域發展，擺脫重南或重北、甚至輕東與忽略離島建設的傳統治國觀念，才能開拓全台更多選民的信賴。

新政府對住宅政策短期「蔡規賴隨」

然而，賴政府面對執政後四大難題，短期內只能延續蔡政府推動的四項住宅政策，其中包括「嚴密控管房市動態」、「租金大補貼政策」、「預售禁止轉售」、「囤房稅2.0實施」、等政策。在蔡英文任內雖仍高漲，但到2023任內末期房價因技術循環已由高檔降溫，賴政府不希望房價死灰復燃，當然會嚴密監控房價走勢。另外，賴清德競選政見高喊百萬戶大幅補貼政策，將是延續蔡英文的補貼政策，並且大幅加碼，此擧也是希望挽救年輕人選票的大幅流失。至於「預售市場採禁轉措施」乃因蔡政府對預售市場炒作控管不力，只好採禁止轉售酷刑，對市場長期機制產生傷害，但賴清德仍然會延續採用。而今年七月預計上路的「囤房稅2.0」也是既定政策，對房市長線影響有限，新政府對住宅政策短期只能「蔡規賴隨」，但長期必須痛定政策失敗主因，改弦易轍。

大選後住宅政策的五大方針與改革方向建言

打房政策大轉彎

房價結構拆解，必須認清高價形成乃因所得分配不均、都會區域人口集中，光以打房政策無法解決高房價的問題。蔡英文後四年任內是歷年總統打房最頻繁的一屆，也是最無效的一屆，完全抓不住高房價核心問題所在，各部會爭功打房、亂箭齊發、毫無章法，當然成效有限。而打房狠招「禁止預售轉售」也只是暫時壓制短線投資，若無有效長線政策，恐怕不利房市長期發展。因此，蔡政府的打房政策將會受新政府深度的盤點與檢討，尋求政策徹底改善方針。

居住正義大變

年輕人最大的民怨就是「居住不正義」，低價市場被壟斷、租金年年創新高，「買不起房、租不起房」成為年輕人最大的居住痛點所在，更是年輕人選票大幅流失的破口，新政府若想繼續執政八年，勢必費盡全力，在年輕人居住正義上提出大力的變革，除補貼政策外，租賃黑市與政策的敗壞不能視而不見，社宅數量的實質性增加，絕不能依照蔡英文的包租代管政策，把補貼政策魚目混珠充當社宅數量政績，虛偽造假的政績，年輕人當然一點感受都沒，這也是選票大幅流失主因，新政府應引以爲鑑。

住宅政策大翻修

此次選票證實執政黨住宅政策徹底失敗，新政府應認清，房市炒作是果不是因，房價高才會有炒作市場，抑制房價不能依賴打炒房政策，要從國土規劃、交通建設、擴大都會、廣建社宅、稅制革新等五大核心因素著手，因此，賴政府的住宅政策若不從根本核心因素著手大翻修，只求短線抑制措施，勢必仍然會功敗垂成。尤其是藉由交通建設成果擴大都會並疏散人口，達到長期疏解蛋黃地區房價高漲的局面。

區域資源分配大調整

台灣政治版圖藍綠都無法突破濁水溪的南北界線，過去國民黨政府重北輕南政策，導致南北建設失衡，也形成濁水溪以南綠油油一片的政治版圖，而這四年來台商回流與科技產業鏈南移，造就南北差距縮小，但執政黨仍然無法擺脫四成選票的框架與窠臼，因此如何合理分配區域資源，重視均衡區域發展，擺脫重南或重北、甚至輕東與忽略離島建設的傳統治國觀念，才能開拓全台更多選民的信賴。

住宅政策智庫人才大換血

過去蔡政府對於住宅政策的擬定完全是一人政策，缺乏對住宅市場的實務研究，智庫人才缺乏，難以提供務實的政策，導致政務官一人決定住宅政策走向，一旦政策偏失只好掩蓋事實，編造偽政績，欺上瞞下，造成高層安逸現況、基層民眾完全無感。因此賴政府須洞悉政策敗壞真相，除加強對政務官的專業考量與檢定，應廣羅民間智庫人才，才能使未來住宅政策煥然一新。

針對賴政府上任後房市發展趨勢，從基本面、技術面、政策面、消息面解析

從利率、資金、供需、價量四大基本面分析

• • 利率趨跌，有利房價盤穩。
  • 資金充裕、超額儲蓄過多，購屋動力不足。
  • 供給過剩，餘屋大竄逃。
  • 價量表現呈「量溫、價盤」。

從景氣循環技術指標、預售先行指標、價量技術指標、三大指標分析

• • 景氣循環技術指標～房價推升乏力，多頭氣勢耗盡。
  • 開工量、建照量與使照量呈死亡交叉～房市轉空訊息出現。
  • 價量走勢背離～房市轉空跡象明顯。

從政策面利空與利多因素分析

• • 政策利空：選後囤房稅2.0蓄勢代發，建商出清存貨壓力增加，容易引起價格鬆動。
  • 政策利多：新政府會推出重大建設利多，激勵刺激經濟，建商餘屋可趁勢順利逐步消化。

從消息面因素分析

• • 全球地緣政治與兩岸關係緊張是2024最大的灰犀牛。

七都房市的區域發展總盤點

2024房市如筆者在2023年底所推測方向不變，關鍵字「變、盤」，針對七都房市的區域發展總盤點，筆者提出六大觀察重點:

（一）雙北抗跌、台中、台南稍弱、竹北高雄持平、桃園轉強。

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（二）交屋潮持續，明年六都交易量增，全年交易量在30萬戶之上。

（三）七都行政區2023第三季開始漲跌互見，已經有一半行政區跌至平盤以下（圖說中紅字表示的區域），但每季表現互換，各區呈現盤整特徵。

（四）七都盤勢不變，平均漲跌幅不會超過5%。

（五）量大區域，餘屋竄逃，價格鬆動，2024交易活絡，餘屋最好消化的一年。

（六）各都具有潛力行政區：

台北市：北區門戶新展望，北士科發展可期，高價豪宅區持續轉弱。

新北市：泰山蘆州五股鶯歌轉強，潛力蛋白區林三淡（林口三峽、淡水+八里）持續強勢，尤其淡江大橋將完工，對淡水、八里甚至蘆州泰山地區打通連結任督二脈，對房市低價市場發展有利，而高價區新板特區則將強勢抗跌。

桃竹地區：高鐵軌道經濟發威，青埔+航空城周邊、中壢周邊擴散至新屋、楊梅潛力補漲。竹北+竹科，長線進可攻退可守，竹科周邊短期漲勢歇止。

台中市：高鐵烏日特區、豐原、北屯、水湳經貿園區餘屋趁勢消化，後市可期。

台南市：南科+台積電+周邊善化、永康、新市、安定，就業人口帶動房市抗跌，中西區近期表現良好。

高雄市：左營北城計劃+科科S廊帶，成為房市新興地區，另長線灣區高價產品蓄勢待發。