總統與立委大選結果,執政黨在三腳督的優勢下,繼續取得執政權,賴政府上任後,民眾們關心選後房市兩大動向,一是政策是否轉變?二是房市走勢是否有波動?筆者先分析賴政府上任後,針對國內外政經局勢與房產政策推動將會面臨「內政、外交、房產政策、區域資源分配」等四大難題。
立法院三黨不過半,財經政策推動不易之「內憂」
此次大選民進黨在立委選舉失利,只拿到51席,國民黨以52席成為國會最大黨;在綠藍白三黨不過半的情形下,賴政府未來面臨「朝小野大」的執政難題,所有財經政策必須透過政黨協商,依賴清德過去從政堅毅不屈的態度,恐怕府院溝通不易,重大政策推動將窒礙難行。
國際地緣局勢動盪與兩岸關係緊張之「外患」
近年全球地緣政治關係緊張,中美對峙、烏俄之戰、以巴之爭、南海主權、南北韓關係緊張、台海局勢、都間接影響到經濟發展動能也勢必影響房市的走勢。另外兩岸關係若持續惡化,台灣經濟動能將銳減,中國貿易壁壘清單制裁就會上場,勢必影響台灣經濟增長的動能。
年輕族群選票大幅流失,住宅政策敗壞之「檢討」
此次大選年輕族群選票幾乎一半以上為民眾黨囊括,民進黨年輕人選票大幅流失,究其原因就是執政黨住宅政策的敗壞所致,不但打房政策失效,社宅興建數量灌水、年輕人無感,「買不起、租不起」的民怨持續高漲,蔡政府住宅政策徹底失敗,新政府不得不面對,也不得不深度檢討。
區域公共建設資源分配與均衡發展之「隱憂」
過去國民黨政府重北輕南政策,導致南北建設失衡,也形成濁水溪以南綠油油一片的政治版圖,而這四年來台商回流與科技產業鏈南移,造就南北差距縮小,但執政黨仍然無法擺脫四成選票的框架與窠臼,因此如何合理分配區域資源,重視均衡區域發展,擺脫重南或重北、甚至輕東與忽略離島建設的傳統治國觀念,才能開拓全台更多選民的信賴。
新政府對住宅政策短期「蔡規賴隨」
然而,賴政府面對執政後四大難題,短期內只能延續蔡政府推動的四項住宅政策,其中包括「嚴密控管房市動態」、「租金大補貼政策」、「預售禁止轉售」、「囤房稅2.0實施」、等政策。在蔡英文任內雖仍高漲,但到2023任內末期房價因技術循環已由高檔降溫,賴政府不希望房價死灰復燃,當然會嚴密監控房價走勢。另外,賴清德競選政見高喊百萬戶大幅補貼政策,將是延續蔡英文的補貼政策,並且大幅加碼,此擧也是希望挽救年輕人選票的大幅流失。至於「預售市場採禁轉措施」乃因蔡政府對預售市場炒作控管不力,只好採禁止轉售酷刑,對市場長期機制產生傷害,但賴清德仍然會延續採用。而今年七月預計上路的「囤房稅2.0」也是既定政策,對房市長線影響有限,新政府對住宅政策短期只能「蔡規賴隨」,但長期必須痛定政策失敗主因,改弦易轍。
大選後住宅政策的五大方針與改革方向建言
打房政策大轉彎
房價結構拆解,必須認清高價形成乃因所得分配不均、都會區域人口集中,光以打房政策無法解決高房價的問題。蔡英文後四年任內是歷年總統打房最頻繁的一屆,也是最無效的一屆,完全抓不住高房價核心問題所在,各部會爭功打房、亂箭齊發、毫無章法,當然成效有限。而打房狠招「禁止預售轉售」也只是暫時壓制短線投資,若無有效長線政策,恐怕不利房市長期發展。因此,蔡政府的打房政策將會受新政府深度的盤點與檢討,尋求政策徹底改善方針。
居住正義大變
年輕人最大的民怨就是「居住不正義」,低價市場被壟斷、租金年年創新高,「買不起房、租不起房」成為年輕人最大的居住痛點所在,更是年輕人選票大幅流失的破口,新政府若想繼續執政八年,勢必費盡全力,在年輕人居住正義上提出大力的變革,除補貼政策外,租賃黑市與政策的敗壞不能視而不見,社宅數量的實質性增加,絕不能依照蔡英文的包租代管政策,把補貼政策魚目混珠充當社宅數量政績,虛偽造假的政績,年輕人當然一點感受都沒,這也是選票大幅流失主因,新政府應引以爲鑑。
住宅政策大翻修
此次選票證實執政黨住宅政策徹底失敗,新政府應認清,房市炒作是果不是因,房價高才會有炒作市場,抑制房價不能依賴打炒房政策,要從國土規劃、交通建設、擴大都會、廣建社宅、稅制革新等五大核心因素著手,因此,賴政府的住宅政策若不從根本核心因素著手大翻修,只求短線抑制措施,勢必仍然會功敗垂成。尤其是藉由交通建設成果擴大都會並疏散人口,達到長期疏解蛋黃地區房價高漲的局面。
區域資源分配大調整
台灣政治版圖藍綠都無法突破濁水溪的南北界線,過去國民黨政府重北輕南政策,導致南北建設失衡,也形成濁水溪以南綠油油一片的政治版圖,而這四年來台商回流與科技產業鏈南移,造就南北差距縮小,但執政黨仍然無法擺脫四成選票的框架與窠臼,因此如何合理分配區域資源,重視均衡區域發展,擺脫重南或重北、甚至輕東與忽略離島建設的傳統治國觀念,才能開拓全台更多選民的信賴。
住宅政策智庫人才大換血
過去蔡政府對於住宅政策的擬定完全是一人政策,缺乏對住宅市場的實務研究,智庫人才缺乏,難以提供務實的政策,導致政務官一人決定住宅政策走向,一旦政策偏失只好掩蓋事實,編造偽政績,欺上瞞下,造成高層安逸現況、基層民眾完全無感。因此賴政府須洞悉政策敗壞真相,除加強對政務官的專業考量與檢定,應廣羅民間智庫人才,才能使未來住宅政策煥然一新。
針對賴政府上任後房市發展趨勢,從基本面、技術面、政策面、消息面解析
從利率、資金、供需、價量四大基本面分析
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- 利率趨跌,有利房價盤穩。
- 資金充裕、超額儲蓄過多,購屋動力不足。
- 供給過剩,餘屋大竄逃。
- 價量表現呈「量溫、價盤」。
從景氣循環技術指標、預售先行指標、價量技術指標、三大指標分析
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- 景氣循環技術指標~房價推升乏力,多頭氣勢耗盡。
- 開工量、建照量與使照量呈死亡交叉~房市轉空訊息出現。
- 價量走勢背離~房市轉空跡象明顯。
從政策面利空與利多因素分析
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- 政策利空:選後囤房稅2.0蓄勢代發,建商出清存貨壓力增加,容易引起價格鬆動。
- 政策利多:新政府會推出重大建設利多,激勵刺激經濟,建商餘屋可趁勢順利逐步消化。
從消息面因素分析
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- 全球地緣政治與兩岸關係緊張是2024最大的灰犀牛。
七都房市的區域發展總盤點
2024房市如筆者在2023年底所推測方向不變,關鍵字「變、盤」,針對七都房市的區域發展總盤點,筆者提出六大觀察重點:
(一)雙北抗跌、台中、台南稍弱、竹北高雄持平、桃園轉強。
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(二)交屋潮持續,明年六都交易量增,全年交易量在30萬戶之上。
(三)七都行政區2023第三季開始漲跌互見,已經有一半行政區跌至平盤以下(圖說中紅字表示的區域),但每季表現互換,各區呈現盤整特徵。
(四)七都盤勢不變,平均漲跌幅不會超過5%。
(五)量大區域,餘屋竄逃,價格鬆動,2024交易活絡,餘屋最好消化的一年。
(六)各都具有潛力行政區:
台北市:北區門戶新展望,北士科發展可期,高價豪宅區持續轉弱。
新北市:泰山蘆州五股鶯歌轉強,潛力蛋白區林三淡(林口三峽、淡水+八里)持續強勢,尤其淡江大橋將完工,對淡水、八里甚至蘆州泰山地區打通連結任督二脈,對房市低價市場發展有利,而高價區新板特區則將強勢抗跌。
桃竹地區:高鐵軌道經濟發威,青埔+航空城周邊、中壢周邊擴散至新屋、楊梅潛力補漲。竹北+竹科,長線進可攻退可守,竹科周邊短期漲勢歇止。
台中市:高鐵烏日特區、豐原、北屯、水湳經貿園區餘屋趁勢消化,後市可期。
台南市:南科+台積電+周邊善化、永康、新市、安定,就業人口帶動房市抗跌,中西區近期表現良好。
高雄市:左營北城計劃+科科S廊帶,成為房市新興地區,另長線灣區高價產品蓄勢待發。