從重劃區一片黑壓壓的「林青峽」，到高掛全台的空屋率傳言，我們總習慣把「點燈率低」當作房市崩盤的前兆。然而，翻開數據卻驚覺：全台空屋率僅 10.43%，與美、德等國水準相近，且無論空屋數字如何起伏，精華都會區的房價與租金依舊無痛續漲。面對這種「愈空愈貴」的現象，背後其實隱藏著台灣房市最殘酷的城鄉雙軌邏輯，以及「想買的地方不空，空的地方不想買」的現實。以下，我們將層層撕開房市暗黑真相。
空屋率越高房價越跌？別被數字騙了！
從「林青峽」（林口、青埔、三峽）、「新五淡」（新莊、五股、淡水），到「內湖ㄧ片黑壓壓」，台灣新興重劃區「點燈率低」而房價高，「鬼城」、「空城」，乃至「台灣空屋率世界第一」的說法無脛而走。空屋多而房價貴，如此不合理的現象是台灣「特產」，抑或是房市將傾的前兆？
全球比一比 台灣很意外
據經濟合作發展組織（OECD）於2022年發布，一份關於部份會員國的空屋率報告指出，多數國家全國空屋率介於10%～20%之間。空屋率偏高的國家如葡萄牙、西班牙、愛沙尼亞、馬爾他等國，均超過20%以上，其中葡萄牙更超過30%。
OECD報告顯示，空屋率偏低的國家如美國僅約10%，介於5～10%的國家則有澳洲、德國、紐西蘭與英國。另外，瑞典與瑞士等二國空屋率均低於2%，住房供給堪稱全球最緊繃。
據內政部調查，2025年上半年全台空屋率約10.43%，雖然空屋率微增，但仍僅約一成左右。與OECD數據對比，「台灣空屋率世界第一」的說法不攻自破，且台灣空屋率與美國、德國相近，屬於相對低水準。
表1、經濟合作發展組織部份會員國空屋率統計。資料來源：OECD。
表2、全國空屋（低度用電住宅）率變化。資料來源：內政部。
高空屋率幾乎都在這些地方
觀察各縣市空屋率統計，北台灣縣市空屋率普遍較低，其中新竹縣為9.65%、桃園市9.89%、新竹市8.74%、新北市7.80%，台北市更僅7.20%，為全台空屋率最低的縣市。北台灣唯二超過10%以上的是基隆市（13.02%）、宜蘭縣（15.77）。
基隆高空屋率可能肇因於產業發展瓶頸帶來的人口流失問題，年輕世代往雙北市移居，不少祖宅因此閒置。宜蘭除了有年輕人口外流的問題外，當地有不少溫泉渡假宅、別墅、農舍賣給外地人，這類房屋平時大多空置無人居住，導致空屋率偏高。
中、南部三都中，台中市空屋率9.39%最低，台南、高雄分別為11.62%、11.52%。三都以外的縣市，空屋率大多逾12%以上，是推升全國空屋率的主因。
各縣市空屋率數據顯示：「直轄市空屋率較低，非主要都會區則普遍高於平均值」。這主要與城鄉發展落差有關，主要都會區因就業機會多而降低空屋率；反之，人口流失區則因閒置房屋不易出租，導致高空屋率成為常態。
114年上半年全國低度使用（用電）住宅、比率。資料來源：內政部。
空屋、房價與房租 似乎是平行線？
從歷史經驗來看，全國空屋率與房價並無密切關聯，整體房價依然呈現「大漲小回」趨勢；空屋率走揚並未拖累房價，而空屋率下滑亦未明顯助漲房價。
關於租金行情，全國房屋租金變動與空屋率也幾乎無關；無論空屋率如何變化，租金總維持上漲態勢。
表4、全國租金指數。資料來源：主計總處。
表4、六都空屋率逾20%以上的區域。資料來源：內政部
這幾項特徵同時出現 空屋是房市無聲殺手
空屋率對房價並非完全無影響。但凡空屋率逾20%且缺乏產業發展的偏鄉區域（如部分金山、三芝、萬里、烏來等），房價表現確實較為孱弱。
反觀宜蘭縣礁溪，空屋率高達32.04%，卻是房價水準較高的行政區，主因是擁有大量雙北客持有的溫泉渡假宅。換言之，判斷房價關鍵在於區域成因與未來發展性。在台灣都市化進程下，人口往都會區移動，高空屋率若發生在人口流失、無重大建設的地區，才會成為房價的「無聲殺手」。
等空屋爆增撿便宜 事與願違機率大
房市特性是「空屋率高的地方不想買，想買的地方空屋率低」。當購屋族想撿便宜時，空屋率高且房價便宜的區域往往缺乏發展性；反之，多數人青睞的核心區域，空屋率通常偏低。因此，盲目等待空屋率爆增來撿便宜，往往難以實現。
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【關於何世昌】
馨傳不動產智庫執行長，致力於房地產政策、市場銷售與全球不動產交易制度研究。曾任《住展》雜誌研發長，專欄文章散見於各大媒體，也經常登上房產與財經節目，最愛從分析大數據中窺見房市動向。
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