夫妻買房登記誰名下？律師詳解「單獨所有」與「共同持有」法律風險 | 永然法律不動產專欄

撰文：永然聯合法律事務所 李永然律師

夫妻共同買房，要登記一人「單獨所有」還是「共同持有」？

👉夫妻共同出資買房，如果只登記在老公或老婆名下會有風險嗎？

現代不少夫妻在結婚後仍上班工作，因而都有工作收入，兩人也共同分擔家庭開銷；為了解決住的問題也會規劃購買房屋。不過，對多數受薪家庭而言，要由夫妻任一方獨自負擔購屋款項、頭期款及貸款，在「高房價」的時代並不容易，因此目前常見夫妻合資購屋的情形。無論是購買預售屋並按期繳納工程款，或購買成屋後合力負擔自備款及銀行貸款，這都是常見的購屋方式。然而，夫妻如共同出資購屋時，房屋產權究竟應登記在其中「一人」名下「單獨所有」，還是由雙方「共同持有」；如登記為一人單獨所有，則涉及房屋權利歸屬的認定，這也常常於夫妻日後感情生變或「婚變」，而成為爭議所在。

夫妻共同買房可選擇單獨登記或共同持有

👉夫妻買房共同持有一定要一人一半嗎？持分比例可以自訂嗎？

依我國現行法律，不動產所有權原則上以「登記」為認定基準（《民法》第758條），亦即房屋登記在誰名下，法律上通常即先認定該房屋就屬於該「登記名義人」所有，此不因夫妻財產制是採「法定財產制」或「分別財產制」而有所不同。是以，夫妻買房時，若選擇將房屋登記在其中一人名下單獨所有，另一方雖有實際出資，日後如發生爭議，在法律上並不當然可以主張其對該房屋享有所有權。

如果夫妻共同出資購屋，選擇由雙方登記成為「共有」時，並依實際出資比例，而約定雙方登記持分比例。例如：若丈夫負擔購屋款三分之二，妻子負擔三分之一，即可登記為丈夫共有持分三分之二、妻子共有持分三分之一；未來貸款本息的負擔，也可按相同比例分攤。當然，若雙方另有共識，即使其中一方雖出資較多，但願讓對方擁有較多持分產權，也可約定各持分二分之一。換言之，夫妻買房的產權登記，並不是只能在「一人名下」與「平均共有」之間二選一，而可依雙方真實意思及實際出資情形，彈性約定夫妻雙方共同認為適合的登記方式。

若僅登記為一人所有，宜事先簽立「借名登記契約書」

👉為了貸款優惠將房屋登記在配偶名下，要如何保障權益？

不過，實務上常有另一種情形，即夫妻雖共同出資購屋，卻基於貸款條件、利率優惠等考量，而決定由丈夫或妻子其中一方出面登記並辦理貸款。在此情形下，若另一方有實際出資，卻未列為登記名義人，為避免日後發生爭議或保障權益起見，則宜事先成立「借名登記法律關係」，並透過「書面」將雙方的權利、義務約定明確。

按「借名登記」，係指實際出資人基於特定原因，暫時借用他人名義辦理財產登記。此類法律關係，實務上多認為可類推適用《民法》「委任」的相關規定。是以，若夫妻共同出資購屋，卻因貸款、稅務或其他安排而僅以一人名義登記，較妥適的作法，應係簽立「書面借名契約」，將雙方真實約定、出資情形及權利歸屬明確記載，以降低日後發生爭議的風險。

不動產採登記主義，出資不等於當然享有所有權

夫妻結婚，固然是感情的結合，但買房、登記、出資比例及貸款負擔，則屬於財產安排，仍應以較理性的方式處理。

筆者於實務上常見，原本只是婚姻關係生變，最終卻演變為房屋歸屬、出資認定及財產分配的爭訟；雙方對於究竟何人享有房屋的權利，往往各執一詞。尤其在共同出資、却僅由一人名義單獨登記的情形下，若事前未妥善約定，也未保留「書面借名契約」、匯款紀錄、付款證明或其他足以證明出資及約定內容的證據資料；一旦感情生變發生爭訟，上法院時往往會面臨「舉證」困難，若無法提出有力證明，便可能受到法院做出不利的認定。

因此，夫妻買房究竟要登記在一人名下，還是由雙方共同持有，並無絕對標準答案；真正重要的是雙方是否已就出資、登記方式及權利歸屬預先約定清楚，並留下足夠「證據」。足見法律最重要的功能，不是用在事後補救，而應用於「事前防範」；這也是夫妻共同購屋時應審慎思考面對的問題。

——————————————

**本網站之專家觀點文章是由第三人所提供並授權遠雄房地產張貼於網站，不代表遠雄房地產贊同其觀點，如需轉載須經本公司事前書面同意，並應遵守相關使用條款及尊重著作人之智慧財產權。