根據內政部統計，現在取得不動產的原因中以繼承為大宗，畢竟不動產真的很貴，躺平族也越來越成為主流，但有一種剛性需求一直都是不動產市場購買的主力之一，就是準備結婚共組家庭的年輕人，兩個家庭一起出錢，相對來說頭期款的壓力跟後續貸款壓力都會輕一點，我自己也很常遇到這樣的諮詢案件，但問題也會因此產生，到底應該婚前還是婚後？要登記誰的名字？下面就用一對情侶作為案例來分析一下怎麼做比較適合。先生姓陳，太太姓楊，太太除了是我學生還跟我同為臺北大學的校友。

「老師，我們準備結婚了，當初我們夫妻倆都上過老師的課，在課堂上認識到現在，決定步入禮堂了，跟老師分享我們的喜悅。」接著他們問我，最近雙方家長在討論婚姻事宜，不可免俗地討論到「婚房」，想來問我一下，他們該不該婚前買房呢？婚後是不是會有問題？

婚前買房與合資買房有何不同

首先，先從資金面著手分析，個人建議在婚前各自買房，婚前買房加上支付的貸款如果都是自己的金流，那事後如有萬一，起碼各自都有一個家。倘若婚前資金不足便不建議婚前合資買房，因為等於是合夥，就是一群人揪團投資買一戶，登記在其中一人名下(借名登記)，賣了如有獲利再照出資比例去分，但問題是這種合夥通常會簽訂契約，確定出資比例，確定借名登記的權利義務，難不成你結婚前要先簽契約約定嗎？連所謂約定婚後生活的「婚前契約」台灣人簽署的比例都偏低了，要在結婚前簽合夥契約買婚房的風險較高，個人不這麼建議。

婚後買房如何處理

再來就是結婚後買房了，這種情況就要開始算誰出多少，假設2000萬的房子兩位的父母各出200萬，合計400萬頭期，剩下部分夫妻倆婚後支付貸款，那這種情況應該登記給誰？

民法第 1017條夫或妻之財產分為婚前財產與婚後財產，由夫妻各自所有。不能證明為婚前或婚後財產者，推定為婚後財產；不能證明為夫或妻所有之財產，推定為夫妻共有。夫或妻婚前財產，於婚姻關係存續中所生之孳息，視為婚後財產。

其實從法律的角度來說，登記給誰都沒差。講簡單一點，除非真的能舉證該房屋完全沒有另一半的貢獻，否則離婚時會被主張是婚後財產推定共有，就算是婚前買的房子婚後拿出來出租，租金的收益只要是婚後期間，一樣可以主張均分。

接著我就問了他們一個問題，你覺得人會變心嗎？兩位學生尷尬地對我笑了一下。很多人都告訴我，萬一登記在老公陳先生的名下，萬一他外遇了變心了，脫產把錢轉掉怎麼辦？

首先大家要知道，登記共有壞處有多少，在移轉稅賦部分倘若要用掉一生一次，必須要在買賣之前先做配偶贈與成完整產權，再過戶才不會用掉兩個人的租稅優惠，配偶贈與雖然不計入贈與總額，也可以申請不課徵土增稅，但是契稅還是實打實的要繳。再來只要其中一方被抵押、拍賣走了，另一位所有權人可以依民法824條規定，主張變價分割，將房地產整棟賣掉分錢，這也就是為什麼在法拍市場有人專門找建物持份下手，因為很多所有權人不會放在心上，覺得別人又進不來、買持份沒用…等認知錯誤，造成產權破綻最後連房子都保不住。

▲建議婚前就有自己的房子，至於婚後財產怎麼保障，則藉由預告登記跟信託來保障權利。圖片來源：SHUTTERSTOCK

婚前合資、獨資，在登記上要注意

倘若登記給陳先生所有，楊小姐怎麼有辦法保證你會跟他一起討論而不是私下處理呢?在登記上其實有很多種作法，例如預告登記、自益信託等等都可以做得到，限制登記名義人陳先生，保障請求權人楊小姐的登記，而且基本沒有任何登記規費跟稅費。

總而言之，如果是我的子女，我建議婚前就有自己的房子，至於婚後財產怎麼保障，則藉由預告登記跟信託來保障自己子女的權利。

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