案例一：老師，我跟男朋友決定要先買婚房，有什麼需要注意的事情嗎？

案例二：老師，我們有幾個朋友想要集資買一戶投資，合資的情況下應該要注意什麼？

案例三：老師，我怕我把房子過戶給我兒子他會不養我，我只想過戶給他一半，這樣至少我還有一半又可以省一半的遺產稅，有什麼要注意的嗎？

上述的三個故事，其實大家有發現共通點嗎？無論愛情、親情、友情牽扯到房地產這麼一大筆錢的時候，就開始傷感情了。其實這些問題都是一樣的，共有房屋(合資、贈與)到底要如何保障自身的權益呢?我們今天就這個專題來討論看看，到底要怎麼處理。

依照出資比例來分配持份

首先，假設依照出資比例來分配持份，其實是產權跟實際債權債務關係最佳也最表裡如一的狀態，男女朋友各出資一半，就登記各1/2，五個人合資出頭期款就應該登記1/5，但這樣子實務上在貸款、稅制上都會有一定程度的麻煩，畢竟所有權人越多，辦理手續時需要簽章同意的人自然就越多。所以多數時候只會選擇登記在其中一人名下，進而延伸保障的問題，畢竟我出了錢，權狀上卻沒我的名字，很害怕。

▲合資買房與其用持份保障，不如用預告登記或信託保障自身權益。圖片來源：SHUTTERSTOCK

謄本上登記所載的為登記名義人

由最高法院96年度台上字第2851號民事判決：「主管機關核發建造執照所載之起造人，僅為聲請核發建造執照之人而已，未辦理建物第一次所有權以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人，非謂建造執照所載之起造人，必為興建建物而原始取得其所有權之人。

法院是怎麼認定真正的所有權人的，很多人認為謄本權狀是誰的名字就是誰的，這觀念其實不完全正確，例如違建沒有辦法登記，但是96年台上2851號判決說得很清楚，出資人取得所有權人。合法建物呢？謄本上登記所載的叫做登記名義人，但是不一定是真正權利人，畢竟就像我剛剛說的，真正出錢買房子的人，可能因為稅務、貸款、規避法令、逃漏稅等原因，可能「借名登記」給人頭，導致實務上很多的問題產生。

藉由預告登記跟自益或他益信託保障權益

這裡也就延伸出第一個矛盾，我既要隱藏財產、逃稅、貸款等等的好處，又想要謄本上有我的名字，而且對這個房地產像所有權人一樣有處分的權利，有辦法做到嗎？還真有，實務上藉由預告登記跟自益或他益信託，是可以在「所有權人名字是別人的，但是他要做任何事情都要經過你的同意」，這件事情在之前的夫妻買房影片有提到，但要切記世界上沒有絕對無風險的行為，藉由法院判決訴訟舉證，還是有可能被法院認定借名登記無效，畢竟如果保障這麼簡單，但到底為什麼我這麼不建議借名登記呢？

➤延伸閱讀 ：[影音] 專家觀點地政篇：婚前買房v.s婚後買房｜房子登記誰的名字好？

其實大家可能會覺得很奇怪，明明登記說他有絕對效力，一般人也非常相信謄本登記，那為什麼法律上還是承認這種明明是虛假的借名登記呢？最一開始借名登記是為了解決信託法還沒有立法前，如果我有委託代管不動產的需求，因為沒有辦法做信託，只能用借名登記的方式處裡，所以早期借名登記其實法院多數情況下只要匯款金流、稅金繳納證據有保留，法院大多肯認借名登記的效力，但是隨著信託法的立法，最高法院106年2月14日第3次民事庭會議通過有關借名登記之決議，都讓法律界發現，借名登記這種行為越來越不受法院歡迎，畢竟多數人做借名登記就像我所說，是為了隱藏財產、逃稅、貸款等等的避稅、脫法行為，法律自然不應該鼓勵這種行為。

▲各種登記方式比較表。製表：遠雄房地產

保留相關證據維護自身權益

請記得，就像租稅規劃一樣，沒有最佳解，合夥買房、婚前買房、贈與持份給下一代，該做的信託跟預告登記只是一種手段，雙方的信賴關係才是契約行為真正的關鍵，倘若你都不相信他，抑或是覺得他以後會改變，那我最好的建議，不是契約要怎麼訂定，也不是登記應該怎麼登，而是慎選合夥、結婚的夥伴，假設真的要做，也不是將人性賭在契約上、登記上，而是將相關證據完整保留，畢竟[出資人]取得所有權，能夠舉證的人才能在法律上獲得勝利。

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