專家觀點地政篇:合資買房如何保障自身權益?

案例一:老師,我跟男朋友決定要先買婚房,有什麼需要注意的事情嗎?

案例二:老師,我們有幾個朋友想要集資買一戶投資,合資的情況下應該要注意什麼?

案例三:老師,我怕我把房子過戶給我兒子他會不養我,我只想過戶給他一半,這樣至少我還有一半又可以省一半的遺產稅,有什麼要注意的嗎?

 

上述的三個故事,其實大家有發現共通點嗎?無論愛情、親情、友情牽扯到房地產這麼一大筆錢的時候,就開始傷感情了。其實這些問題都是一樣的,共有房屋(合資、贈與)到底要如何保障自身的權益呢?我們今天就這個專題來討論看看,到底要怎麼處理。

 

依照出資比例來分配持份

首先,假設依照出資比例來分配持份,其實是產權跟實際債權債務關係最佳也最表裡如一的狀態,男女朋友各出資一半,就登記各1/2,五個人合資出頭期款就應該登記1/5,但這樣子實務上在貸款、稅制上都會有一定程度的麻煩,畢竟所有權人越多,辦理手續時需要簽章同意的人自然就越多。所以多數時候只會選擇登記在其中一人名下,進而延伸保障的問題,畢竟我出了錢,權狀上卻沒我的名字,很害怕。

 


▲合資買房與其用持份保障,不如用預告登記或信託保障自身權益。圖片來源:SHUTTERSTOCK

 

謄本上登記所載的為登記名義人

由最高法院96年度台上字第2851號民事判決:「主管機關核發建造執照所載之起造人,僅為聲請核發建造執照之人而已,未辦理建物第一次所有權以前,房屋所有權屬於出資興建之原始建築人,非謂建造執照所載之起造人,必為興建建物而原始取得其所有權之人。

 

法院是怎麼認定真正的所有權人的,很多人認為謄本權狀是誰的名字就是誰的,這觀念其實不完全正確,例如違建沒有辦法登記,但是96年台上2851號判決說得很清楚,出資人取得所有權人。合法建物呢?謄本上登記所載的叫做登記名義人,但是不一定是真正權利人,畢竟就像我剛剛說的,真正出錢買房子的人,可能因為稅務、貸款、規避法令、逃漏稅等原因,可能「借名登記」給人頭,導致實務上很多的問題產生。

 

藉由預告登記跟自益或他益信託保障權益

這裡也就延伸出第一個矛盾,我既要隱藏財產、逃稅、貸款等等的好處,又想要謄本上有我的名字,而且對這個房地產像所有權人一樣有處分的權利,有辦法做到嗎?還真有,實務上藉由預告登記跟自益或他益信託,是可以在「所有權人名字是別人的,但是他要做任何事情都要經過你的同意」,這件事情在之前的夫妻買房影片有提到,但要切記世界上沒有絕對無風險的行為,藉由法院判決訴訟舉證,還是有可能被法院認定借名登記無效,畢竟如果保障這麼簡單,但到底為什麼我這麼不建議借名登記呢?

 

延伸閱讀 :[影音] 專家觀點地政篇:婚前買房v.s婚後買房|房子登記誰的名字好?

 

其實大家可能會覺得很奇怪,明明登記說他有絕對效力,一般人也非常相信謄本登記,那為什麼法律上還是承認這種明明是虛假的借名登記呢?最一開始借名登記是為了解決信託法還沒有立法前,如果我有委託代管不動產的需求,因為沒有辦法做信託,只能用借名登記的方式處裡,所以早期借名登記其實法院多數情況下只要匯款金流、稅金繳納證據有保留,法院大多肯認借名登記的效力,但是隨著信託法的立法,最高法院106年2月14日第3次民事庭會議通過有關借名登記之決議,都讓法律界發現,借名登記這種行為越來越不受法院歡迎,畢竟多數人做借名登記就像我所說,是為了隱藏財產、逃稅、貸款等等的避稅、脫法行為,法律自然不應該鼓勵這種行為。

 

種類 說明 注意事項
共同登記 多人共同持有一間房產 1.可依出資金額載明持份比例
2.共同登記人最好超過兩位,避免日後房產處分意見不一
預告登記 限制並保留對房產處分權利的請求權,為限制登記的一種 經塗銷登記才能處分房產
借名登記 出資卻借他人名字登記 1.搭配「預告登記」防止遭人賣房
2.另立合約載明出資者擁有唯一處分權

▲各種登記方式比較表。製表:遠雄房地產

 

保留相關證據維護自身權益

請記得,就像租稅規劃一樣,沒有最佳解,合夥買房、婚前買房、贈與持份給下一代,該做的信託跟預告登記只是一種手段,雙方的信賴關係才是契約行為真正的關鍵,倘若你都不相信他,抑或是覺得他以後會改變,那我最好的建議,不是契約要怎麼訂定,也不是登記應該怎麼登,而是慎選合夥、結婚的夥伴,假設真的要做,也不是將人性賭在契約上、登記上,而是將相關證據完整保留,畢竟[出資人]取得所有權,能夠舉證的人才能在法律上獲得勝利。

 

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