我國的土地可分為「都市土地」和「非都市土地」兩大類。都市土地分類下，依照土地使用目的，劃分為11種土地類別，包含住宅區、商業區、工業區、行政區、文教區、風景區、保存區、保護區、農業區及其他使用區或特定專用區等，視各地方之都市計畫而定；同時各使用區還可以再細分分區，如住三之一、工一、工二、工三等分區。而各類別的劃分、建蔽率和容積率，則依各縣市政府有不同的規定。
為什麼買房需要知道土地使用分區？
各地方政府進行都市計畫時，都是透過審慎評估，將轄區內的土地分門別類規劃，進而產生不同的生活機能型態規劃，舉例來說，想要自行買地蓋房，只能買住宅區；想要開立娛樂服務場所，便要買在商業區，因地制宜，這就是所謂的「土地使用分區」。
數年前有一案例，在大直明水路、敬業一路的一千多戶房屋蓋在商業區非住宅用地，因此區無法自住，住戶們被通知限期改善，甚至可能要撤離該地。如果一不小心買錯房子，很可能像這樣面臨法規開罰的挑戰！
如何查詢土地使用分區
- 上網查詢
- 申請＃第二類土地登記謄本
任何人皆可至地政事務所申請第二類土地登記謄本，可找到建物用途、屋齡等資料。 - 看＃建物使用執照影本
如購買中古屋，可向屋主索取建物使用執照，並搜尋「執照存根繳上查詢」，查到該建物的用途、土地分區等。
▲台灣都會區寸土寸金，因此各地方政府進行都市計畫時，必須審慎評估將每一塊土地分門別類。 圖片提供：Shutterstock
除了看「土地使用分區」，更要看「建物用途」！
買房時除了看土地使用分區，還要注意「建物用途」，也就是該土地使用分區上面的房子，限定做為哪些用途使用。舉例來說，住宅用地的「建物用途」為住家用、集合住宅用；商業用地常見的「建物用途」為住家用、一般事務所用。
以台北市為例，分別列出住宅區與商業區：
住宅區：可供特定營業場所
- 第一種住宅區
純住宅區，只能建造獨棟或雙併住宅，禁止非住宅使用。 - 第二種住宅區
可設置各式住宅及日常用品零售業或服務業商店。禁止工業使用及較具規模之商業使用（例如：辦公大樓或百貨公司）。 - 第三種住宅區
可設置各式住宅及一般零售業。禁止工業使用及較具規模之商業使用。 - 第四種住宅區
可設置各式住宅及輕工業（例如：加工業）、一般零售業。禁止大規模之工業與商業等使用。
商業區：只能做商業使用
- 第一種商業區
供住宅區日常生活所需之零售業、服務業及有關商業之使用。 - 第二種商業區
供住宅區與地區性之零售業、服務業及有關商業活動之使用。 - 第三種商業區
供地區性之零售業、服務業、娛樂業、批發業及有關商業活動之使用。 - 第四種商業區
供全市、區域及台灣地區之主要商業、專門性服務業、大規模零售業、專門性零售業、娛樂業及有關商業活動之使用。
越來越多民眾會選擇住在「住商混合區」內而不是「住宅區」，是因為更中意便捷的交通條件與周圍娛樂環境。總結來說，購屋時注意土地分區無非是要保障自身權益，先了解自身居住需求，才能確認購買物件所屬土地使用分區與用途是否符合。
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