蓋好蓋滿還是適度留白?一次搞懂建蔽率與容積率

建蔽率

▲建商取得建照後,會依照法定的建蔽率與容積率,合法建造樓層高度及每層樓的坪數面積。

 

喜歡景觀與視野,建蔽率別太高

為什麼有的房子外觀又窄又高?有的房子又矮又胖呢?有的房子社區有大坪數綠地花園,有的社區空地稀缺,還與隔壁棟建築緊密相連呢?先不談建築規劃,其實這與該物件所在的土地分區與基地面積有關,進而產生建蔽率和容積率的限制,這樣一來,便影響房子蓋多大、建多高,一般購屋者關心的採光、通風、日照、安全、舒適與私密性,便與此有關。

 

  • 建蔽率,又稱建築密度或建築覆蓋率,指建築基地上建築物的水平投影面積與建築基地面積的比率,也就是一塊土地能蓋建築物的面積比例。

建蔽率 = 建築面積÷基地面積

 

  • 容積率,指基地內建物總層面積與基地面積的比率,也就是基地的房子可以蓋多高。

容積率 = 總樓層面積÷基地面積

 

#先確認基地面積

#土地分區要清楚

不管買預售屋還是中古屋,即使土地大小相同,卻因每個土地分區的建蔽率與容積率不同,影響房子高矮胖瘦,進而影響土地價格。建蔽率低的用地,相對能適度留白、空地較多,公共空間越大,可規劃中庭公園、多樣的公設項目等,提高居住舒適度,通常為住宅用地;建蔽率高的用地,若基地面積大,其實也會有相對應大的公共空間,舉例來說,基地面積2000坪的建案,建蔽率50%,可用空地則有1000坪。

 

#容積率影響戶數

容積率則代表「基地的房子可以蓋多高」,房子容積率越大,代表樓層數越高,會影響到入住的戶數有幾戶 ,戶數一多,社區住戶則增加,可能會較為擁擠;樓層越高,進而也影響採光與景觀,無論如何,大家關心的是住起來是否舒適,因此購屋前,務必了解該物件的建蔽率與容積率,再依照自己的偏好選擇宜居的住宅才是最重要的。全台都市計畫分區有數百個,建蔽率容積率各自規定,以下列出台北市土地分區相關的建蔽率與容積率給各位看倌參考!

 

台北市土地分區 建蔽率 容積率
住一 30% 60%
住二 35% 120%
住三 45% 225%(住三之一 300%、住三之二400%)
住四 50% 300%(住四之一 400%)
商一 55% 360%
商二 65% 630%
商三 65% 560%
商四 75% 800%
其他 商三特(住三) 建蔽容積比照住三
 商三特(商二) 建蔽容積比照商二

 

✅ 內政部土地使用分區查詢

 

建蔽率
▲從建蔽率和容積率來看,土地分區「住四」是建築密度最大的,而容積率高表示樓地板面積越多,人口密度越集中。

 

 

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