選擇性信用管制的目的

維持現行選擇性信用管制措施之考量因素：
(一) 2020年12月以來，五度調整選擇性信用管制措施，有助銀行控管不動產授信風險，避免信用資源過度流向不動產市場。此外，自上年3月以來升息及調升存款準備率，亦有助強化選擇性信用管制措施成效。
– 本年以來，全體銀行建築貸款與購置住宅貸款餘額成長走緩。
– 不動產貸款之逾放比率維持低檔，信用品質尚屬良好。

(二)隨政府各部會落實「健全房地產市場方案」，完善相關制度與措施，預期效果將持續發酵。本年以來房市交易減緩，房價漲勢漸緩。 未來本行仍將持續檢視：(1)房地產市場發展情勢、(2)不動產貸款情形、(3)管制措施之執行成效，適時調整選擇性信用管制措施內容，以促進金融穩定及健全銀行業務。

➤ 112年9月21日央行理監事會後記者會簡報

依據上述央行112年9月21日中央銀行理監事聯席會議會後記者會簡報內容所載，看起來短時間內央行對我們的通膨、房價、利率非常滿意，也符合大多數人的預期。依照央行的說法，自2020年12月以來，五度調整選擇性信用管制措施，有助銀行控管不動產授信風險，避免信用資源過度流向不動產市場。此外，自前一年3月以來升息及調升存款準備率，亦有助強化選擇性信用管制措施成效。隨政府各部會落實「健全房地產市場方案」，完善相關制度與措施，預期效果將持續發酵。本年以來房市交易減緩，房價漲勢漸緩。

2020年以前的選擇性信用管制的歷史脈絡

其實一直以來，我國對房地產的波動往往會借助金融管制的方式來做調控，這也歸功於我國特殊的金融體系，怎麼說特殊呢？畢竟全世界沒有幾個國家可以有八大行庫都幾乎是公股銀行，也讓外商銀行進入我國市場顯得格格不入，甚至難以適應我國的金融生態，畢竟連房貸都不用委外估價由銀行內控機制自己把空的國家也不多見，從表中可以看到2020年之前的主要管制方式跟現在並沒有太大的差異，大多是第幾戶的貸款成數限制，或是特定價格以上的房地產(豪宅)有貸款限制，但表中的信用管制，在2020年後僅剩下「豪宅限貸令」一直沿用至今，所謂央行的「豪宅限貸令」指的是高價住宅的貸款限制，當初八卦傳出是因2012年時任總裁彭淮南，聽聞「勤美璞真」宣稱成交每坪304萬元，震怒之下，決定祭出豪宅限貸令，這也是「彭淮南防線」的由來，事實上這個300萬/坪的價格早就突破很多年了，也導致了這項政策令人詬病的一點，在房地產市場距離「豪宅限貸令」2012年政策推出時已經整整10年間，房地產平均漲幅近5成的情況下，很多地區4000萬以上其實跟豪宅早就無關了(尤其臺中七期更是苦不堪言)，也讓市場上出現了很多3999萬成交(車位另外計價)的案件出現，當然實務上也有房貸後，以理財為名辦的周轉金貸款去突破房貸上限，現在也成為金管會的稽查重點。

▲製表：遠雄房地產

2020年以後的選擇性信用管制 – 自然人篇

接著就談到2020年12月7日開始的連續五波選擇性信用管制，當中針對自然人部分可以從下表看到，針對特定地區(台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市、新竹縣與新竹市，業界稱為7都)，除了貸款成數限制之外，還針對了利用寬限期轉貸炒房的問題，所謂的房貸寬限期指的是期限內只需還利息不需還本金的房貸繳納方式，讓不少買完房身上沒有多餘積蓄的人減輕負擔，不過卻也讓部分投資客藉此短期炒房。以市面常見的銀行來說，寬限期多為2年內，部分銀行最長也有展延到4年的機會，萬一寬限期過了，除了可以展延之外其實還可以透過轉貸的方式再申請寬限期，等於利用低利時代的利差換取空間操作房地產，也都因為這些無寬限期的限制受到影響。

▲製表：遠雄房地產

2020年以後的選擇性信用管制 – 法人篇

再來談談法人，其實在2021年3月18日起，法人第一戶就僅有四成且無寬限期，但從111年的法人統計數據來說，比108年的住宅持有整整增加一倍一上，也就是越來越多人注意到用法人方式節稅，且從108年開始持有一年就出售的法人住宅比率年年都破50%，111年甚至達到驚人的59.63%，也讓央行意識到單純的管制法人的貸款成數是沒有意義的，進而導致了這次平均地權條例直接要求法人持有住宅要採許可制，但以法拍購入卻不在此限，這也是政策的一大漏洞，此外員工宿舍依舊可以購買(以勞保平均一年投保人數計算)，只是購買後要有5年的閉鎖期。

▲製表：遠雄房地產

最後則是影響較大的針對土地融資的限制，購地貸款要求在18個月內動工，減少資金不充裕的建設公司養地的空間以及工業區的養地空間都在這一波被限縮，但整體來說因為缺工的問題，加上房地產的產品特性，很難在短期內增加供給，來達到降低價格的目的，這裡也再三提醒大家，所謂的供需原則是影響房地產很重要的因素，但絕對不是單一因素就能解釋的，幾波的管制說明，整體來說都是為了不升息而推出的政策，以我的理解來說，只要不升息，這些利差繼續存在，房地產的超額利潤總是存在的，只是時間長短的差異罷了。

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