2024 Q1 房市現況
從去年到 2024 年開季以來,台灣整體房價仍在穩定攀升,根據信義房價指數來看,2024Q1 全台房價在創新高,較上一季上漲了 3.56%,比去年同期年增 10.48%(前 8.01%),其中各縣市漲幅中以「新竹縣市」「桃園市」和「台中市」最大:
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- 新竹縣市繼續受惠於科技園區周邊的置產買盤,漲幅 15.17%(前 14.78%)。
- 桃園則受惠雙北人潮外溢以及房價較低,帶動大量人口遷入,是去年全台人口成長率第一的縣市,漲幅 14.37%(前 10.88%)。
- 台中則因中科加持以及捷運通車後帶來的便利性,吸引許多中部人口進駐,漲幅 12.48%(前 7.93%)。
從量來看,房市的交易量也同步在回升移轉棟數,今年全台累計 1~3 月的買賣移轉棟數已經來到 81,103 棟,相較去年同期成長了 26%,其中以台南、桃園和高雄市作為增長最快的地區,顯示今年首季的房市買盤持續熱絡。後面段落我們將進一步探討目前央行意外升息的影響,以及之前我們提到的「中古屋熱、新屋平淡」的格局是否改變。
央行意外升息,但不影響新青安刺激
台灣央行於 3/21 意外升息半碼,將利率調整到 2008 年以來最高水準,跌破了市場的眼鏡,其理由主要是對於通膨降溫的擔憂,包括對 4 月電價調漲可能間接帶動商家調漲物價、核心通膨高於預期等,但從 3 月 CPI 及核心 CPI 的趨勢來看,分別為 2.14%(1-2 月 2.43%)和 2.13%(1-2 月 2.27%),通膨並未失控,藉此判斷進一步升息的機率不高。且即使利率上升至新高位置,五大行庫的新承作房貸利率仍維持在 2% 附近,貸款成本仍相當低廉,加上針對新青安 2.0 政府已決議同額給予利息補貼後,實際對於購房意願的衝擊並不大。
同時我們也可以看到,新青安對於青年人的買房仍有顯著地刺激作用,自去年 7 月上路以來月均的新承作房貸金額高達 800 億台幣,3 月年增率達 52.9%(1-2 月 78.9%),相較於政策推出前明顯出現上行趨勢,整體來說,政策對於房市的挹注效果依舊存在,甚至抵銷升息帶來的影響。
中古屋持續熱絡,預售屋撐起原本平淡的新屋市場
上一季我們提到新青安推動的買盤最聚焦在中古屋市場,主因是 1000 萬的貸款上限相對有利於低總價的中古屋,其中台北市的狀況最為顯著,例如代表中古屋物件的信義房價指數比上一季上升 3.78%,但代表預售和新屋物件的國泰房價指數卻下滑 -7.73%,資金明顯流向中古屋,而新北市和桃園市則因受惠於台北人口外溢,中古或新屋市場房價均維持向上趨勢,但後者也是中古屋表現更加強勁,南部地區則因為低總價,普遍更傾向新屋。
值得留意的是,如果深入觀察成交量,目前新屋市場具支撐最主要是來自於「預售屋」的買盤,主要因原本受到平均地權條例遭到明顯打擊的預售屋投機買盤,在新青安政策再度回溫,自住或長期置產的買盤需求已將預售屋交易量推升至二手屋的水準,反觀已蓋好的新成屋交易量卻維持低迷。
而為何新屋市場中,資金積極轉往預售屋市場? 我們認為可能有兩點因素:
- 資金壓力相對較低:在高房價時代,買房最重要的因素仍然是在預算,而預售屋通常會給予更低的自備款,且頭期款和工程款可分階段付款,資金壓力相較於新成屋更低。
- 裝潢和風格設計彈性:現代青年人普遍更重視自己的想法,而預售屋可以針對不同的需求更改房子的格局、材料或裝潢,彈性的選擇對於青年人更有誘因。
- 建商惜售的態度增加:從建商的角度來看,由於今年 7 月囤房稅 2.0 即將要上路(2025年5月課稅時適用新法),使得建商更傾向於銷售目前市場喜歡的預售屋,這也解釋了為甚麼建商的建築貸款、開工面積以及申請建造執照的意願並不高,仍呈現滑落趨勢,與消費者的購置住宅貸款形成鮮明對比。
後續看法
總結來說,之前我們認為的「中古屋熱、新屋平淡」的狀況有所變化,預售屋的回溫對新屋市場形成支撐,除了新青安政策的挹注外,經濟動能的回溫也帶來購屋動能,但資金仍將集中在預售屋,新成屋市場的供給壓力仍較大,我們預計上半年新屋供給有高機率持續增加,而二手成屋市場作為新青安的主要受益領域,表現仍將會相對穩健。
另外,針對貨幣政策,即使央行今年再度因為通膨降溫不如預期而意外升息,若從持續維持在歷史低檔的住宅貸款違約率來看,我們認為對於已經買房的人(選擇浮動利率)並不足以造成嚴重地流動性問題,進而引發拋售潮,而對於準備買房的人,政府也有高機率繼續增加新青安的利息補貼,房市的增量需求也不易受到影響。
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