2024 Q1 房市現況
從去年到 2024 年開季以來，台灣整體房價仍在穩定攀升，根據信義房價指數來看，2024Q1 全台房價在創新高，較上一季上漲了 3.56%，比去年同期年增 10.48%（前 8.01%），其中各縣市漲幅中以「新竹縣市」「桃園市」和「台中市」最大：
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- 新竹縣市繼續受惠於科技園區周邊的置產買盤，漲幅 15.17%（前 14.78%）。
- 桃園則受惠雙北人潮外溢以及房價較低，帶動大量人口遷入，是去年全台人口成長率第一的縣市，漲幅 14.37%（前 10.88%）。
- 台中則因中科加持以及捷運通車後帶來的便利性，吸引許多中部人口進駐，漲幅 12.48%（前 7.93%）。
▲資料來源：信義房屋
從量來看，房市的交易量也同步在回升移轉棟數，今年全台累計 1~3 月的買賣移轉棟數已經來到 81,103 棟，相較去年同期成長了 26%，其中以台南、桃園和高雄市作為增長最快的地區，顯示今年首季的房市買盤持續熱絡。後面段落我們將進一步探討目前央行意外升息的影響，以及之前我們提到的「中古屋熱、新屋平淡」的格局是否改變。
▲資料來源：內政部、財經M平方整理
央行意外升息，但不影響新青安刺激
台灣央行於 3/21 意外升息半碼，將利率調整到 2008 年以來最高水準，跌破了市場的眼鏡，其理由主要是對於通膨降溫的擔憂，包括對 4 月電價調漲可能間接帶動商家調漲物價、核心通膨高於預期等，但從 3 月 CPI 及核心 CPI 的趨勢來看，分別為 2.14%（1-2 月 2.43%）和 2.13%（1-2 月 2.27%），通膨並未失控，藉此判斷進一步升息的機率不高。且即使利率上升至新高位置，五大行庫的新承作房貸利率仍維持在 2% 附近，貸款成本仍相當低廉，加上針對新青安 2.0 政府已決議同額給予利息補貼後，實際對於購房意願的衝擊並不大。
▲資料來源：台灣央行
同時我們也可以看到，新青安對於青年人的買房仍有顯著地刺激作用，自去年 7 月上路以來月均的新承作房貸金額高達 800 億台幣，3 月年增率達 52.9%（1-2 月 78.9%），相較於政策推出前明顯出現上行趨勢，整體來說，政策對於房市的挹注效果依舊存在，甚至抵銷升息帶來的影響。
▲資料來源：中央銀行
中古屋持續熱絡，預售屋撐起原本平淡的新屋市場
上一季我們提到新青安推動的買盤最聚焦在中古屋市場，主因是 1000 萬的貸款上限相對有利於低總價的中古屋，其中台北市的狀況最為顯著，例如代表中古屋物件的信義房價指數比上一季上升 3.78%，但代表預售和新屋物件的國泰房價指數卻下滑 -7.73%，資金明顯流向中古屋，而新北市和桃園市則因受惠於台北人口外溢，中古或新屋市場房價均維持向上趨勢，但後者也是中古屋表現更加強勁，南部地區則因為低總價，普遍更傾向新屋。
▲資料來源：信義房屋、國泰建設、財經M平方整理
值得留意的是，如果深入觀察成交量，目前新屋市場具支撐最主要是來自於「預售屋」的買盤，主要因原本受到平均地權條例遭到明顯打擊的預售屋投機買盤，在新青安政策再度回溫，自住或長期置產的買盤需求已將預售屋交易量推升至二手屋的水準，反觀已蓋好的新成屋交易量卻維持低迷。
▲資料來源：樂居科技
而為何新屋市場中，資金積極轉往預售屋市場? 我們認為可能有兩點因素：
- 資金壓力相對較低：在高房價時代，買房最重要的因素仍然是在預算，而預售屋通常會給予更低的自備款，且頭期款和工程款可分階段付款，資金壓力相較於新成屋更低。
- 裝潢和風格設計彈性：現代青年人普遍更重視自己的想法，而預售屋可以針對不同的需求更改房子的格局、材料或裝潢，彈性的選擇對於青年人更有誘因。
- 建商惜售的態度增加：從建商的角度來看，由於今年 7 月囤房稅 2.0 即將要上路（2025年5月課稅時適用新法），使得建商更傾向於銷售目前市場喜歡的預售屋，這也解釋了為甚麼建商的建築貸款、開工面積以及申請建造執照的意願並不高，仍呈現滑落趨勢，與消費者的購置住宅貸款形成鮮明對比。
▲資料來源：內政部、央行
後續看法
總結來說，之前我們認為的「中古屋熱、新屋平淡」的狀況有所變化，預售屋的回溫對新屋市場形成支撐，除了新青安政策的挹注外，經濟動能的回溫也帶來購屋動能，但資金仍將集中在預售屋，新成屋市場的供給壓力仍較大，我們預計上半年新屋供給有高機率持續增加，而二手成屋市場作為新青安的主要受益領域，表現仍將會相對穩健。
另外，針對貨幣政策，即使央行今年再度因為通膨降溫不如預期而意外升息，若從持續維持在歷史低檔的住宅貸款違約率來看，我們認為對於已經買房的人（選擇浮動利率）並不足以造成嚴重地流動性問題，進而引發拋售潮，而對於準備買房的人，政府也有高機率繼續增加新青安的利息補貼，房市的增量需求也不易受到影響。
▲資料來源：內政部
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