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撰文：永然聯合法律事務所 陳宜鴻主任律師
定型化契約的契約審閱期
預售屋買賣契約通常是由建設公司所預先擬定契約內容，分別與承購預售屋的消費者所簽訂的契約，因為該預售屋買賣契約的內容是建設公司基於企業經營者的角色，單方面預先擬定，且用於同類型的消費者，所以預售屋買賣契約屬於《消費者保護法》規定的「定型化契約」。除了預售屋買賣契約以外，生活中很多契約也都屬於「定型化契約」的類型，例如信用卡契約、旅遊契約、運動賽事票券契約、餐飲業商品(服務)禮券契約…等。
為了讓消費者有知的權利，《消費者保護法》規定定型化契約應給予消費者契約審約期，讓消費者可以有時間在簽約前仔細審視和瞭解契約的內容。主管機關針對不同的定型化契約類型，訂定不同的審閱期間。建設公司就預售屋買賣契約應給予承購的消費者「5日」以上的契約審閱期。
▲預售屋買賣契約書規定，業者應給予消費者至少五天以上的審閱期。圖片來源：行政院
預售屋買賣契約可否拋棄？
定型化契約條款的無效性
如果建設公司於預售屋買賣契約直接以定型化契約條款約定使消費者拋棄契約審閱期，依據《消費者保護法》第11之1條第2項的規定，這樣的約定是無效的。例如：預售屋買賣契約直接印刷「瞭解契約內容，同意拋棄契約審閱期」，使消費者在後方簽名，此約定的性質仍屬定型化契約條款，建設公司以此約定主張消費者同意拋棄合理審閱期間的權利，該約定屬於無效。
消費者自願放棄審閱期的合法性
購屋消費者於簽約審閱契約條款內容的期間，如雖未達規定期間，但是建設公司沒有妨礙消費者事先審閱契約之行為，並讓消費者有充分瞭解契約條款的機會，且於充分瞭解後同意與建設公司成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，法律並沒有禁止消費者拋棄權利的限制，基於私法自治及契約自由的原則，消費者應可與建設公司透過個別磋商的方式約定拋棄契約審閱期。
預售屋買賣契約之契約審閱期常見的錯誤情形
未記載攜回審閱日數
1、預售屋買賣契約未載明攜回「審閱期日」
例如預售屋買賣契約只記載攜回審閱5日，未記載哪一天攜回審閱，也未記載審閱至何日。
2、預售屋買賣契約未載明攜回「審閱日數」
例如預售屋買賣契約記載114年1月1日攜回審閱，但未記載審閱幾日。
記載放棄或縮短審閱期間
在預售屋定型化買賣契約中直接約定消費者放棄審閱期或是直接記載縮短審閱期間。
審閱期間不足五日
預售屋買賣契約的審閱期間需有完整五日，始日不計入，例如民國「113年3月20日」將合約攜回審閱，民國「113年3月25日」就簽約或繳付簽約金，主管機關認定審閱期間不足。
倒填日期
曾有案例消費者實際簽訂預售屋買賣契約的日期為民國「114年6月30日」，消費者事先並未實際審閱預售屋買賣契約，而將契約審閱期審閱日期倒填為民國「114年6月24日」即攜回審閱，如此倒填日期的情形可視為建設公司未提供購屋費者契約審閱期，只是如果因此至法院訴訟時，需由消費者舉證證明審閱日期有倒填的情況，例如可以透過陪同前往簽約的友人證明；另外甚至有其他建設公司，企圖規避契約審閱期，除了在預售屋買賣契約書上倒填審閱期日外，還在簽約當日同時提供消費者簽約「契約借閱單」，借閱的日期一樣以倒填的方式，如果日後消費者可以舉證證明審閱日期實際上是倒填時，該建設公司恐遭認定沒有提供消費者合理的契約審閱期間。
未給予契約審閱期的效果
如果企業經營者也就是建設公司違反契約審閱期的規定時，消費者可以主張預售屋買賣契約的定型化契約條款不構成契約的內容（《消費者保護法》第11之1條第2項），但是消費者無法主張該預售屋買賣契約不成立或無效，也不得以此事由向建設公司主張解除契約。
舉例來說，有建設公司沒有讓購屋消費者將預售屋買賣契約攜回審閱，並在預售屋買賣契約中規定了如廣告內容、樣品屋等都不是預售屋買賣契約內容一部分等不利於消費者的約定，如遇到此類情形時，消費者可以依據《消費者保護法》的規定，主張上開約定都不構成預售屋買賣契約的內容。另外，因為預售屋買賣契約的買賣雙方就買賣標的物及買賣價金都達成合意時，買賣契約就已經成立，即使刪除前述廣告內容的約定，也不會影響預售屋買賣契約成立的效力，因此消費者不得主張預售屋買賣契約不成立或無效。
結語
因為購買不動產涉及的交易金額通常較高，而購買預售屋的風險也高於成屋，所以簽訂預售屋買賣契約時，要注意建設公司有沒有依法給予消費者契約審閱期，消費者於簽約前可以利用契約審閱期瞭解契約的內容，避免一時衝動在未瞭解契約內容的情形下就直接簽訂契約，如果在審閱契約的過程中，對於有不瞭解的地方，也可以請教專業人士協助，謹藉本文提供上述要點供消費者參考，希望預售屋購屋消費者能藉此保障自身權益，且避免購屋後衍生爭議！
▲購買預售屋前確認事項。圖片來源：台中市政府住宅發展工程處
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