在國內外經濟面臨降溫與逆全球化之下，2023年國內工業地產年減率逾四成，而2024年是否能借助製造業景氣回春挾其自用買盤來助攻2024年工業地產的表現，則成為市場關注的焦點，特別是科技業已成為該類地產的最大買方，特別是半導體業的投資舉動將牽動區域工業地產地表現，台積電更是動見觀瞻。

2023年國內工業地產交易規模來到2020年以來的新低

根據表一的統計資料可知，2023年國內工業地產地交易量跌破1,000億元的關卡僅有874億元，年減率不但來到41.58%，交易規模更是來到2020年以來的低點，反映國內製造業面臨外銷接單冷卻的局面，同時庫存調整去化時間較預期為長，以及2018~2022年波段的台商回台投資逐步告一段落，因而在景氣能見度不高、營運風險高漲之下，偏好既有廠房，相對放緩對於工業地產的購買。

事實上，若從2023年工業地產的交易區位分析來看，桃園市是台灣製造業重鎮，全市計有34處產業用地，也是台灣近幾年製造業最偏好的工業地產區域，主要是由於桃園市受惠於國際機場門戶之便，鄰近首都台北市的地利之便，加上工業區產業聚落完備，使得國際知名大廠群聚於此，以及桃園市是國內電子製造、光電顯示及半導體產業重鎮，優勢在於產業健全、產值極高，全國500大製造業在桃園設廠的就超過200家，更已經連續九年的工業產值位居全台第一，搭配正在積極進行的「桃園航空城」計畫，招商產業以三低一高「低污染、低耗能、低用水、高附加價值」，未來將持續引進綠能、智慧車輛、航空輔助、雲端運算、國際物流及生物科技等六大產業，顯然桃園市工業地產區位優勢相對看俏；2023年國內工業地產區位僅次於桃園市者，則依序為新北市、新竹縣、台北市、高雄市、台中市、台南市等，不過未來台中市、台南市與高雄市等預計受惠產線遷移帶動產業聚落逐漸成形，也將逐步拉抬其工業地產的需求。

▲表一：國內近年來工業地產的銷售額規模變化概況。資料來源：Savills、台灣經濟研究院產經資料庫整理(2024.01) 單位:金額、%

台積電高雄研議蓋第三座2奈米廠將可驅動區域工業地產的需求

國內工業地產在歷經2023年跌至近四年來的谷底後，預計2024年交易規模除了可望因製造業景氣回溫所帶來的自用買盤進駐而較2023年呈現成長，尤其是我國經濟成長率、民間投資將分別由2023年的1.42%、-9.81%轉為2024年的3.35%、3.17%(請參考圖一)，加上2024年多數製造業景氣隨終端需求復甦、庫存告歇而展開復甦態勢(請參考圖二)，特別是重要的傳產及科技產業對於2024年景氣展望普遍呈現將優於2023年的態勢(請參考圖三)，顯然外部經營環境將有所改善；此外工業地產2024年也將出現單價逐步上揚、廠辦升級潮等現象，其中科技園區大廠的產業紅利溢效果，將帶動周圍工業土地單價上揚，而科技業興起一波總部與研發空間升級熱潮，將以雙北、新竹地區的新廠辦受惠程度最高。

▲圖一：近年來國內經濟成長率與民間投資年增率之走勢及預測。資料來源：主計總處、台灣經濟研究院產經資料庫整理(2024.01)

▲表二：2024年我國製造業對於景氣的展望。資料來源：台灣經濟研究院(2024.01)

▲表三：2024年我國主要科技業、傳產業對於景氣的展望。資料來源：台灣經濟研究院(2024.01)

事實上，有鑑於南科三期串聯半導體產業聚落，先前已舉行動土典禮，加上政府積極推動的南部高科技S廊帶的政策，從嘉義、台南、高雄、屏東，從北往南串聯包括嘉義園區、台南園區、高雄園區、橋頭園區、楠梓產業園區、仁武產業園區等，期望南部產業能華麗轉身，特別是南科產值在台積電的助陣下，已成功超越竹科，顯然大南方半導體業的崛起將持續牽動區域房市的發展動態，也成為市場矚目的焦點之一。由於政府先前啟動的「大南方計畫」，新設擴建嘉義以南的科學園區，土地面積超過500公頃，再搭配南部半導體S廊帶(與南科、高雄路竹科學園區、橋頭科學園區串連)、高雄亞灣2.0計畫、亞洲5G AIOT創新園區、亞灣2.0—智慧科技創新園區推動方案(七年170億元)等政策的帶動，主要是期望動南台灣高科技產業發展，吸引更多優質科技人才落地生根，此政策確實也讓各界持續看好台南市、高雄市外溢倍增的經濟活動與就業效果，其中房市的發展也是其所產生的外溢效應，特別是工業地產。而此部分效益，預計在2024年國內科技業景氣逐步回溫下，將再次帶動投資動能，況且台積電已於1月中旬法說會中宣布再衝刺2奈米世代，高雄廠區將會有三個廠區生產2奈米製程，預計可望帶來新一波對於工業地產的刺激效果。

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