每年年初,各地方政府稅務局會依據財政部頒定之計畫,辦理房屋稅稅籍清查作業。清查範圍包括房屋之新、增、改建、使用情形變更及違章工廠等,房屋使用情形是否符合減免稅要件、評定現值是否正確、適用稅率與實際用途是否相符等。2021年起,更擴大查核房東租賃收入,透過財產總歸戶,查核名下持有非自住房屋10戶以上者要求申報租賃所得或說明原因,最後核定補稅案件1006件。同時也針對持有5戶以上非自住房屋的個人房東進行查核,確認是否有漏報租賃所得,查核時間更從半年擴大到兩年,清查房東帳戶金流、滿租率、房屋評定現值設算每月租金課稅等,預計實施至2023年12月底止。
2022年非自住房屋稅籍歸戶統計,排除共有,總計約為52.59萬人。
項目 | 合計 | 一戶 | 二戶以上 | 三戶以上 | 四戶以上 | 五戶以上 | 六戶以上 | 七戶以上 | 八戶以上 | 九戶以上 | 十戶以上 |
個人所有 | 525,925 | 422,697 | 103,228 | 36,707 | 17,250 | 9,127 | 5,711 | 3,856 | 2,830 | 2,109 | 1,659 |
百分比 | 80.37% | 19.63% | 6.98% | 3.28% | 1.74% | 1.09% | 0.73% | 0.54% | 0.40% | 0.32% |
▲111年度全國非自住住家用房屋稅籍個人歸戶統計表。資料來源:財政部財政資訊中心
民眾出租房屋收租如未申報,國稅局依裁罰倍數參考表裁處漏稅額0.5倍罰鍰,再加上本稅即為1.5倍。除了包租公要注意國稅局查核外,擁有房與地的民眾也要注意稅捐稽徵機關進行稅務調查的重點如下:
房屋或土地移轉屬於25歲以下的子女或二等親內的財產移轉買賣
《遺贈稅法》規定,二親等以內親屬間財產之買賣以贈與論,若被查到有買賣紀錄卻無實際價金往來,或子女買房的價款由父母負擔,就視同贈與,須課徵贈與稅。
105年1月1日以後二親等以內親屬間「買賣」屬新制房地,如有支付價款之事實,且經國稅局核認屬買賣案件,除應於訂定契約之次日起30日內辦理贈與稅申報外,還需要於地政機關辦理所有權移轉登記之次日起30日內,出賣人(即贈與人)辦理個人房地合一稅申報,如買受人(即受贈人)將來出售該房地,以實際支付價款核認其取得成本。
無固定收入卻擁有3棟以上房產
如果擁有三棟以上房產卻無固定收入,也屬於不合理之情事,稅捐機關會要求納稅義務人解釋其財產來源,查核是否有漏繳遺產稅的狀況。
▲如有假交易真贈與之情況,如贈予公設地予子女再用現金買回,也是國稅局查稅重點之一。圖片來源:SHUTTERSTOCK
房屋貸款資料之借款資金之用途及流向
稅捐主管機關蒐集房貸資料,了解借款資金之用途及流向。由於房地產買賣價格較高,大部分都會向金融機關借款支付房地產價金,其交易金額大,稅捐稽徵機關自然會比較重視,會主動了解其借款之資金流向,也有些是父母借款而房地產登記在子女的名義上,是否有贈與稅也是稅捐稽徵機關著重的問題。
同一筆土地一年以內兩次移轉,第二次移轉之買受人與前次出售人姓氏、住址雷同,移轉之限款在 300 萬以上者
如果同一筆土地一年內2次移轉,第2次移轉之買受人與前次出售人相同,稅捐稽徵機關會認為此舉屬不合常規交易,為買受人/出售人在規避土地增值稅,也是國稅局查核重點之一。
收取大額的土地徵收補償金追查資金流向
如收取大額的土地徵收補償費,稅捐機關會追查資金流向是否有購買其他房地、贈與子孫之情事,以避免稅賦產生卻未繳交的情況。