財政部公告自2022年起，贈與稅免稅額由220萬元調升至244萬元，調升了11.09％，可說是13年來最大調幅。
隨著房價逐年高漲，現在的年輕人越來越無能力負擔高額房價，更有許多靠爸族依靠父母資助，才勉強能湊齊首付，買下人生第一間房產。那麼，如果要轉讓房產給子女，運用贈與方式是否恰當呢？其實，父母將不動產移轉給子女可適用實際買賣、贈與或繼承等以下三種方式。
以「贈與」方式將房產過戶給子女
#贈與稅
應繳稅金：土地增值稅、贈與稅、契稅
- 契稅：按房屋評定標準價格6％
- 贈與稅：10%~20%
- 土地增值稅：土地漲價總數與持有時間累計稅率20%~40%
- 贈與稅免稅額：每年244萬元。
- 課稅級距金額：
贈與淨額2,500萬元以下者，課徵10％。
超過2,500萬元至5,000萬元者，課徵250萬元，加超過2,500萬元部分之15％。
超過5,000萬元者，課徵625萬元，加超過5,000萬元部分之20％。
父母贈與子女土地，除契稅外，土地增值稅按一般稅率20％～40％課徵，贈與稅可扣除每人每年244萬元免稅額，如贈與財產價值為2,500萬元以下適用10％稅率，超過2,500萬元至5000萬元者為15％稅率、超過5000萬元皆為20％稅率。
以「買賣」方式移轉房產，逐年贈與現金
應繳稅金：土地增值稅、契稅、房地合一稅
- 土地增值稅10％～40％
- 契稅6％
- 房地合一稅交易所得自用10%
根據「土地稅法第34條」第1～5項的規定，自用住宅用地，可採用「一生一次」和「一生一屋」這兩種模式節稅，讓原本20%的稅率降至10％。「一生一次」是在都市土地300平方公尺或非都市土地700平方公尺範圍內，再加上「同一天簽訂買賣契約」，把自己、配偶，或直系親屬的戶籍遷進要賣房屋；「一生一屋」即持有房屋的時間「連續滿6年」，自己、配偶，或未成年子女的戶籍登記於此，並在簽約買賣的前5年不能有出租或營業之用，即可適用。如果父母自行買賣房產轉成現金贈與子女，可利用每年每人244萬元的免稅額逐年贈與；如子女結婚，父母還額外各有100萬元的贈與免稅額度，夫妻兩人加總就共有1376萬元的免稅額。
▲以目前稅制來說，不動產留到繼承較有機會省更多賦稅。 圖片提供：Shutterstock
以「繼承」方式留給子女
#遺產稅
應繳稅金：遺產稅
- 遺產稅：政府公告價10%~20%
- 遺產稅免稅額：1,333萬元。
- 課稅級距金額：
遺產淨額5,000萬元以下者，課徵10％。
超過5,000萬元至1億元者，課徵500萬元，加超過5,000萬元部分之15％。
超過1億元者，課徵1,250萬元，加超過1億元部分之20％。
根據財政部統計，目前遺產稅申報案件1年約15萬多件，而遺產總額3,000萬元以下約占7成，也就是說，大多遺產稅稅額不會太高甚至免稅。若採用繼承方式僅需課徵遺產稅，免課土地增值稅與契稅，並有六大扣除額，包括配偶扣除額493萬元、喪葬費扣除額123萬元等。
➤111年遺產稅及贈與稅免稅額、課稅級距金額、不計入遺產總額及扣除額之金額
總的來說，以上三種方式各有優缺點，父母移轉不動產給子女，皆要繳交契稅及土地增值稅，並要考慮因持有時間長短帶來的房地合一稅，惟買賣可另外使用土地增值稅率，但贈與還要另課贈與稅。但如果採遺產繼承方式，繼承人免課土地增值稅與契稅，僅需減除遺產免稅額與扣除額後，課徵遺產稅率10％～20％，為三種課稅方式最優惠。
