都市土地分區解析｜買房必看土地使用分區與建物用途全攻略

我國土地可分為 都市土地 與 非都市土地 兩大類。都市土地依使用目的劃分為 11 種土地類別，如住宅區、商業區、工業區、行政區、文教區、風景區、保存區、保護區、農業區及其他特定專用區。各土地類別下還可以再細分分區，例如住三之一、工一、工二、工三等。

各類別的 建蔽率與容積率 則依各縣市政府規定有所不同，購屋前務必確認，以避免違反法規或日後使用受限。

為什麼買房需要知道土地使用分區？

各地方政府進行都市計畫時，都是透過審慎評估，將轄區內的土地分門別類規劃，進而產生不同的生活機能型態規劃，舉例來說，想要自行買地蓋房，只能買住宅區；想要開立娛樂服務場所，便要買在商業區，因地制宜，這就是所謂的「土地使用分區」。

數年前有一案例，在大直明水路、敬業一路的一千多戶房屋蓋在商業區非住宅用地，因此區無法自住，住戶們被通知限期改善，甚至可能要撤離該地。如果一不小心買錯房子，很可能像這樣面臨法規開罰的挑戰！

• • 土地使用分區是地方政府進行都市計畫的重要依據，用於規劃土地用途與生活機能。

  • 買地自建住宅時，只能購買住宅區土地；想要開設商業場所，則必須購買商業區土地。

  • 如果購買的房屋或土地用途不符規定，可能面臨法規開罰或限期改善。例如：大直明水路、敬業一路一千多戶房屋建在商業區非住宅用地，住戶被通知限期改善甚至可能撤離。

如何查詢土地使用分區

• • 上網查詢

　　            ➤全國土地使用分區資料查詢

　　            ➤土地使用分區查詢

• • 申請＃第二類土地登記謄本
    任何人皆可至地政事務所申請第二類土地登記謄本，可找到建物用途、屋齡等資料。
  • 看＃建物使用執照影本
    如購買中古屋，可向屋主索取建物使用執照，並搜尋「執照存根繳上查詢」，查到該建物的用途、土地分區等。

▲台灣都會區寸土寸金，因此各地方政府進行都市計畫時，必須審慎評估將每一塊土地分門別類。  圖片來源：新北市政府施政成果網

除了看「土地使用分區」，更要看「建物用途」！

台北市住宅區與商業區示例

住宅區

• • 第一種住宅區：純住宅區，只能建獨棟或雙併住宅，禁止非住宅使用。

  • 第二種住宅區：住宅與日常零售或服務業商店，禁止工業使用與大規模商業使用。

  • 第三種住宅區：住宅與一般零售業，禁止工業及大規模商業使用。

  • 第四種住宅區：住宅、輕工業（加工業）、一般零售業，禁止大規模工業與商業使用。

商業區

• • 第一種商業區：住宅區日常零售、服務及商業使用。

  • 第二種商業區：住宅區及地區性零售、服務及商業活動。

  • 第三種商業區：地區性零售、服務、娛樂、批發及商業活動。

  • 第四種商業區：全市、區域及全國主要商業、專門性服務、大型零售、娛樂及相關商業活動。

購屋前檢查建議

購屋前，除了考慮地點與房價，對土地分區與建物用途的檢查同樣重要。首先，建議先了解自身的居住需求，例如是要自住、投資或開設商業場所，確認所選物件的土地使用分區是否符合計畫用途。其次，務必查清建物用途，確保房屋用途合法，避免日後使用受限或被政府通知改善。

購買中古屋時，可向屋主索取建物使用執照影本或申請土地登記謄本，確認房屋及土地的權屬及使用限制。同時，注意住宅區與商業區的使用規範，例如住宅區可能禁止大型商業或工業使用，商業區可能限制住家用途。最後，建議將這些資料與自身需求對照，確保購買的房屋能夠合法、安全且符合長期使用規劃，避免未來產生法律或生活上的困擾。

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