最近有個學生拿著剛買的房子權狀來問我，除了上篇文章跟大家聊到的公設、露臺、車位問題之外，他說：「老師，為什麼我這間房子明明借款1000萬，這個最高限額抵押權卻寫1200萬呢?」。那今天主題就讓我們來好好聊聊抵押權到底是什麼？

首先，我們先來看看民法的規定，分為普通抵押權跟最高限額抵押權，最主要都是為了擔保債權(借貸關係)而設計的他項權利。在抵押權出現之前，過往歷史上的借貸就是拿擔保品(如珠寶首飾)押給對方，類似於當鋪的概念，但如果是不動產，甚至是我賴以維生的店面，我如果押給你，又想繼續營業可不可以呢？在這樣的環境下抵押權就被創立了，所以到底什麼是抵押權呢？就是擔保債權但不需要移轉佔有擔保品，大家可以想像一下跟銀行辦理房屋貸款後，以不動產做為抵押品，但房子仍可自己住，就是一樣的道理。

普通抵押權定義：
民法第860條：稱普通抵押權者，謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權。

最高限額抵押權定義：
民法第860條：稱最高限額抵押權者，謂債務人或第三人提供其不動產為擔保，就債權人對債務人一定範圍內之不特定債權，在最高限額內設定之抵押權。最高限額抵押權所擔保之債權，以由一定法律關係所生之債權或基於票據所生之權利為限。

那到底這個權利可以做什麼? 依據民法第860條，抵押權就是在債務人還不出錢的時候，將不動產拍賣，並對拍賣價金優先受償。簡言之就是債務人先拿錢，剩下的才其他人分。目前實務上最常見的最高限額抵押權，差異是什麼？主要是清償的範圍不一樣，過往的普通抵押權，借一千萬，擔保一千萬，但是利息、違約金、強制執行費用呢？久而久之，銀行覺得不划算，所以想出了一個最高限額抵押權的設計，銀行跟你約定30年(下圖登記日期103年8月1日，擔保債權確定日期133年7月29日)，在這段時間當中，對於債權擔保總金額7200萬範圍內做擔保，包含的範圍就寫在下圖橘色的框框內，例如透支、信用卡契約、開發信用狀…等(各家銀行寫法不同)，只要在這個範圍內，不超過7200萬的原則都可以優先清償，保障銀行的權利。但也要記得，並不是拖到133年7月29日就不用還了，你的借貸金額、還款期間、違約條件，是跟你的借款契約綁定，不是跟抵押權綁定喔。

簡單解釋過後，我們再來看常見的一些問題：

問題一：7200萬是借款金額嗎？

其實並不是，一般實務上我們會將你一開始的借款金額乘以1.2倍，主要是考慮到違約金與強制執行費用而概估，跟你實際借款金額完全不一樣。甚至你未來還了十年，你再去看這個數字也不會改變，因為抵押權只是優先受償，並不是代表債務本身。

問題二：以前房仲為什麼知道我買多少錢，101年以前明明就沒實價登錄？

其實從最高限額抵押權的概念來看，就會知道為什麼有些不動產從業者會說，以前沒有實價登錄還是猜得出來買房買多少。以學生買房的案例來說，最高限額寫1200萬，代表他借款1000萬，以他銀行當地貸款成數推估7成反推，他的買房價值應該就是1430萬左右。

問題三：設定抵押權，我需要給什麼文件才能設定呢？

這部分要分為兩種，因為房貸的設定其實已經相對成熟，地政機關為了減少流程，倘若是跟金融機構借款設定，因為金融機構會自行監管、對保，所以在設定上所有權人基本不需要提供額外的文件，只要金融機構確定對保完成，甚至連印鑑證明、權狀都不需要，未來倘若要塗銷也是一樣。但倘若是民間私人借貸，那原則上要提供印鑑證明，走一般的他項權利設定流程。

問題四：那我還錢抵押權的擔保金額不會減少，不會很危險嗎？

事實上，抵押權最多就是取得債權證明進行強制執行比較方便而已，倘若債務人已經清償欠款，例如30年後我將房貸還清了，債權若因清償、抵銷等原因消滅，抵押權亦隨之消滅。就算你抵押權不特別跑去塗銷(很多人會賣房子時再塗銷)，對方提出要強制執行不動產，你也可以向法院主張債務不存在。

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