專家觀點地政篇:不動產抵押權重點詳解

▲什麼是抵押權呢?就是擔保債權但不需要移轉佔有擔保品。圖片來源:SHUTTERSTOCK

 

最近有個學生拿著剛買的房子權狀來問我,除了上篇文章跟大家聊到的公設、露臺、車位問題之外,他說:「老師,為什麼我這間房子明明借款1000萬,這個最高限額抵押權卻寫1200萬呢?」。那今天主題就讓我們來好好聊聊抵押權到底是什麼?

 

首先,我們先來看看民法的規定,分為普通抵押權跟最高限額抵押權,最主要都是為了擔保債權(借貸關係)而設計的他項權利。在抵押權出現之前,過往歷史上的借貸就是拿擔保品(如珠寶首飾)押給對方,類似於當鋪的概念,但如果是不動產,甚至是我賴以維生的店面,我如果押給你,又想繼續營業可不可以呢?在這樣的環境下抵押權就被創立了,所以到底什麼是抵押權呢?就是擔保債權但不需要移轉佔有擔保品,大家可以想像一下跟銀行辦理房屋貸款後,以不動產做為抵押品,但房子仍可自己住,就是一樣的道理。

 

普通抵押權定義:
民法第860條:稱普通抵押權者,謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產,得就該不動產賣得價金優先受償之權。

最高限額抵押權定義:
民法第860條:稱最高限額抵押權者,謂債務人或第三人提供其不動產為擔保,就債權人對債務人一定範圍內之不特定債權,在最高限額內設定之抵押權。最高限額抵押權所擔保之債權,以由一定法律關係所生之債權或基於票據所生之權利為限。

 

那到底這個權利可以做什麼? 依據民法第860條,抵押權就是在債務人還不出錢的時候,將不動產拍賣,並對拍賣價金優先受償。簡言之就是債務人先拿錢,剩下的才其他人分。目前實務上最常見的最高限額抵押權,差異是什麼?主要是清償的範圍不一樣,過往的普通抵押權,借一千萬,擔保一千萬,但是利息、違約金、強制執行費用呢?久而久之,銀行覺得不划算,所以想出了一個最高限額抵押權的設計,銀行跟你約定30年(下圖登記日期103年8月1日,擔保債權確定日期133年7月29日),在這段時間當中,對於債權擔保總金額7200萬範圍內做擔保,包含的範圍就寫在下圖橘色的框框內,例如透支、信用卡契約、開發信用狀…等(各家銀行寫法不同),只要在這個範圍內,不超過7200萬的原則都可以優先清償,保障銀行的權利。但也要記得,並不是拖到133年7月29日就不用還了,你的借貸金額、還款期間、違約條件,是跟你的借款契約綁定,不是跟抵押權綁定喔。

 

 

簡單解釋過後,我們再來看常見的一些問題:

 

問題一:7200萬是借款金額嗎?

其實並不是,一般實務上我們會將你一開始的借款金額乘以1.2倍,主要是考慮到違約金與強制執行費用而概估,跟你實際借款金額完全不一樣。甚至你未來還了十年,你再去看這個數字也不會改變,因為抵押權只是優先受償,並不是代表債務本身。

 

問題二:以前房仲為什麼知道我買多少錢,101年以前明明就沒實價登錄?

其實從最高限額抵押權的概念來看,就會知道為什麼有些不動產從業者會說,以前沒有實價登錄還是猜得出來買房買多少。以學生買房的案例來說,最高限額寫1200萬,代表他借款1000萬,以他銀行當地貸款成數推估7成反推,他的買房價值應該就是1430萬左右。

 

問題三:設定抵押權,我需要給什麼文件才能設定呢?

這部分要分為兩種,因為房貸的設定其實已經相對成熟,地政機關為了減少流程,倘若是跟金融機構借款設定,因為金融機構會自行監管、對保,所以在設定上所有權人基本不需要提供額外的文件,只要金融機構確定對保完成,甚至連印鑑證明、權狀都不需要,未來倘若要塗銷也是一樣。但倘若是民間私人借貸,那原則上要提供印鑑證明,走一般的他項權利設定流程。

 

問題四:那我還錢抵押權的擔保金額不會減少,不會很危險嗎?

事實上,抵押權最多就是取得債權證明進行強制執行比較方便而已,倘若債務人已經清償欠款,例如30年後我將房貸還清了,債權若因清償、抵銷等原因消滅,抵押權亦隨之消滅。就算你抵押權不特別跑去塗銷(很多人會賣房子時再塗銷),對方提出要強制執行不動產,你也可以向法院主張債務不存在。

 

 

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