105年1月1日台灣的房地產正式進入新的篇章，因過去財產交易所得為憲法的緣故，導致土地只課土地增值稅，建物用房地比或房屋現值比例計算所得稅的舊制，導致了房地產交易所得的超額利潤（實際所得遠大於課稅所得），在房地合一稅以實價課稅的方式取代後，市場上掀起一陣腥風血雨，人人都在鑽研新的房地合一稅（新制）到底有沒有漏洞可以鑽？

房地合一稅當時存在的三個問題，在110年7月1日實施的房地合一稅2.0條文中，被補上了一些，三個問題指的是：土地漲價總數額的限制是最大的調整，裝潢費的審查日趨嚴格，以及私法人的適用稅率調整。

其實，一開始房地合一稅對私法人部分，是採營利事業所得稅處理，在105年營所稅只有17％，這甚至比當時的自然人2～10年的20％還要更低，所以大家自然就把筋動到這個稅差上面。後來是在107年上路以後，才由17%調整成20%，稍微跟上自然人的20%的稅率。

▲房地合一2.0重點一：短期套利者課重稅。圖片來源： 財政部

以20％稅率為例子，大家從圖表當中可以看出來，台北市的稅收中將近50％是營利事業繳的房地合一，從總稅賦來看大約也有30％是由營利事業所貢獻的。搭配上一篇的內容大家可以知道，這些營利事業幾乎都是一年內移轉，但是只被課20％的稅，倘若用自然人的稅賦45%計算，營利事業的所得稅看起來好像省了非常多的稅，但事實是這樣嗎?

▲2021年房地合一稅收統計。資料來源：財政部統計資料庫

▲2022年六都營利事業房地合一稅收統計。資料來源：財政部統計資料庫

採公司名義投資可列報相關費用

可以看到公式內，獲利將近一半都要被繳交給政府，講這麼多只是要告訴大家，不能只看房地合一稅，自然人出售的稅賦大家非常清楚，土增稅、契稅、印花稅、房地合一稅等等，以賣方的角度來看，應該要一併計算，營利事業並不是只有營所稅要繳，實務上會比較建議，想要投資建案，採公司名義投資，但重點不是因為房地合一稅的稅率，是因為相關費用可列報，降低所得淨額，盈虧並可互抵10年。

以出售房地獲利1,000萬為例：

20%營所稅為200萬

未分配盈餘課稅*5%為40萬

公司暫時未予分配盈餘稅額為240萬

以上案例的營利事業尚須考慮盈餘若未分配，須繳納5%未分配盈餘稅；若分配盈餘予股東，高所得之股東尚須負擔28%股利所得稅，另外還要加上1.91％的補充健保費。

法人持有不動產之差別稅率比照自然人

上述的這個問題，也讓政府意識到，法人持有不動產因為在一般情況下沒有限制，所以會有稅差的問題，在110年修法就要求比照自然人，依據持有期間按差別稅率，最低的稅率也不低於現行的營所稅20%以及自然人的15%。加上之前一篇文章提到同時限制法人的持有住宅行為，才讓這個問題稍微獲得解決了，但卻也延伸出另一個問題：到底私法人限制持有住宅這件事情有沒有違反憲法的規定呢？

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▲房地合一2.0重點二：法人比照個人課稅。圖片來源： 財政部

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