很多人都以為謄本跟權狀既然是政府發的，不可能會有錯。不過實務上就我自己經手過的案件，包含大家報土增稅的數字、建物面積、甚至屋齡、車位編號等，都會有錯誤的可能性，所以這次要教大家一些基本判讀方式。

謄本 – 三大部各自重點

只要有地址就可以在網路上查到不動產的地號跟建號，除了謄本申請需要費用之外(一頁20元)，網路查詢是免費的。

有了謄本之後怎麼看呢？首先第一個部分是「標示部」，這塊相當於不動產的身分證，大家首先會先看面積、公告現值、分區、用地這幾項，就可以知道整個基地或建物多大、年度報土地增值稅最低的報稅基準是多少(公告現值)，這樣可避免稅捐被地政士亂報。此外，標示部還會標示該戶的公設是怎麼登記的、公設有哪些項目、車位是怎麼登記的。比較需要注意的是，我國的地政登記因階段性的規定不同，導致新大樓車位有編號，舊大樓則可能沒有；新社區車位登記是公設約定專用，舊社區可能車位有獨立權狀等。因此，一定要親自再三確認，避免後續糾紛的產生。

權狀 – 與謄本交叉比對

其次就是謄本的「所有權部」，這裡可看出該用地(或建物)屬於誰，建議將謄本與權狀相互對照，確認姓與身分證字號、權狀字號是一致的。在簽約現場查驗身分證的時候比對，可有效避免對方不是屋主的問題，事實上很多時候租賃房子為了避免是二房東，建議契約也儘量跟屋主簽，避免後續爭議。

所有權部也會記載該物件前次取得的時間、取得的理由、為買賣還是拍賣(法拍屋)、登記次序是第幾號等，舉例來說，我之前遇過一件案件，標榜屋主自建自售，但謄本上登記次序是10，表示前面已經過了好幾手並非自建自售，後來此案件因廣告不實而被告上法院。

最後有兩個稅務有關的資訊，也在所有權部可以看到，申報地價是用來計算地價稅的，每年11月1日要繳的持有稅，也是不動產的持有成本。另外就是計算土地增值稅的前次移轉現值，如果這個數字大於剛剛標示部看到的公告現值，那恭喜你就不用繳土增稅了。不過實務上我個人也遇過，這裡的稅捐數字寫錯，導致屋主在計算成本時誤判的問題。

是的，你沒有聽錯謄本錯誤其實是並不少見，很多時候都是過戶登記的時候才會發現，但對於買方來說，你受到善意第三人的保障，如果因為相信謄本導致的損失，原則是可以提起國賠；但倘若你是賣方，很抱歉，謄本上的資訊其實是不保護登記名義人，也就是所有權人的。有關國賠的問題，下次再找機會跟大家聊聊。

身分查驗-是否為最新的？

最後一個階段要跟大家提醒一個小細節，就是身分查驗，其實連很多地政士都不會記得要做這件事情，說實在話，你看到身分證就覺得是對的嗎？身分證是不是最新的？其實只要上戶政的網站，輸入基本資料，他就會顯示出最新的發證時間跟證號，如果身分證、權狀字號、一類謄本跟權狀的資料都吻合，基本上可以排除大部分的問題。

可能有人也注意到謄本還有一個部分叫做「他項權利部」，這部分主要跟貸款有關係，在高房價地區有人會專挑無貸款的房子，與詐騙集團合作看準賣方不會細讀密密麻麻的買賣契約書，簽約時先支付1～2成價金，取得賣方信任後，即辦理房地過戶，利用時間差快速過戶，過戶後除向銀行借款外，又立即向民間抵押借款，貸到款項後毀約不付尾款落跑，導致後來賣方既收不到尾款，也找不到買方，銀行催繳不成，落入法拍。。

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