案例介紹：林小姐的購房困境
本案例講述林小姐購買了一間老舊公寓，此公寓在古亭地所的管轄範圍內。一般在買賣房屋時，通常會依據買賣契約和權狀上的內容來確定面積。林小姐於2012年購得此房後一直居住至2017年。由於公寓老舊，她決定進行全面裝潢，重新拉設電線和管路。建築師和設計師進場後，首先進行丈量以確認圖縮。
然而，丈量結果顯示，實際面積比權狀上的面積少了整整2.5坪。林小姐隨即開始與當時的仲介、地政士及賣方協商，但協商未果，最終選擇提起訴訟。
地所與賣方的責任
一審判決已經出來，目前案件正在上訴中。地所的答辯邏輯相當簡單，認為房子並非由地所建造，若面積短少應找建設公司，而非地所。賣方則主張，權狀上寫的面積即為事實，契約亦依此為準，過了五年再向他索賠並不合理。
法官針對地所是否應負責的問題進行了闡述。根據民國100年以後的法院見解，地所需承擔無過失責任，這意味著只要不是當事人的錯，地所就必須負責。因此，即使地所辯稱房子是建設公司蓋的，最終仍需承擔賠償責任，因為權狀及測量結果是由地所發出的。
至於賣方的責任，法官指出，賣方也有一定的責任。雖然賣方聲稱不知情，但這與其是否負責是兩回事。畢竟，簽署的契約內容未能確實履行，賣方自然需承擔部分責任。
賠償金額：從預期到現實的變化
賠償金額的問題引起了廣泛關注。一審判決原本賠償金額約為兩百多萬，這是根據當初2012年購房時的坪數價格進行估算。然而，最終一審的判決卻將賠償金額修正為三十五萬，令林小姐難以接受。
造成賠償金額大幅縮減的原因在於，市面上房價的計算方式。一般認為，房價等於總價除以建物面積，但實際上，購房時不僅僅是購買房子，還包括土地。尤其是老舊公寓，土地價格通常較高，房屋價格相對較低。因此，地所在判決中強調，賠償金額應根據房子和土地的價值分開計算，最終導致房子的損失僅為三十五萬。
專家建議：購房時的重要注意事項
本案目前仍在上訴過程中，作為地政士，朱智豪地政士希望提醒大家幾點重要觀念。首先，權狀上面積的數字並不一定等於實際面積，實務上常會有出入，為了避免爭議，建議在購房前對建物及土地進行詳細丈量。其次，國賠金額通常不會如預期般高。法院的見解一般認為，房價包含房屋及土地的價值，因此若土地未受損失，賠償金額往往會低於預期。
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