市場上眾所矚目的新光一號REITs公開標售案於5月底陸續開標，總計六個標的，產品類型包含辦公室、零售與商務住宅等三類，本次全數成功標脫，標脫價格分別為「新光中山大樓」72億元、「台南新光三越百貨大樓」43.5億元、「新光信義華廈」逾20億元、「台証金融大樓」24.47億元、「新光天母傑仕堡」116.8億元與「新光國際商業大樓」29.82億元，總計標脫金額累計近新台幣307億元，六個標的溢價率為3.25%，以2023年上半年商用不動產市場總交易額662億元來看，新光一號標售便貢獻了46%。

辦公室穩健投資選項，零售產品疫後詢問度增高

「升息、經濟放緩、通膨未解、地緣政治及政經局勢動盪」使得2023年的商用不動產市場一路籠罩在烏雲之下，交易動能明顯轉弱，尤其第一季的交易額僅164億元，讓人對2023年的市場表現普遍感到憂心，第二季推出的新光一號標售案更被大家視為下半年商用不動產市場的指標風向球之一，而本次標的全數標脫也替商用不動產市場注入信心，讓第二季的交易額上升至489億元，較第一季增加兩倍，更是2021年以來的單季新高點，也讓市場較樂觀看待下半年，累計今年上半年交易總額約662億元，約去年同期9成。

▲資料來源：公開資訊觀測站(統計至6/27)；高力國際整理

新光中山大樓、台証金融大樓與新光國際商業大樓都屬於辦公室，也都位於台北市成熟辦公聚落，生活機能及交通便利性高，區域內租客來源及租金穩定。不論是從抗通膨置產，或是購置作為自用營運的角度來看，辦公產品一直以來被市場視為穩健投資的首選，且近年來台北市精華商圈辦公室物件稀缺，本次得標者分別為投資公司及自用企業，對買方來說實屬難得機會。台南新光三越百貨(中山店)與新光信義華廈為零售商場，過去三年因為新冠疫情影響，店面及商場買氣直落，這次零售物件的釋出也算檢視市場投資人對於零售產品的信心度。台南新光三越中山店開幕於1996年，係新光三越在台灣開設的第三個據點，鄰近台南火車站，本次由樂富一號REITs以底價取得，標的單一承租戶且租金收益穩定，再加上台南近幾年產業移入帶動經濟繁榮，以及周邊更新案的開發潛力，也成為投資人青睞的利基點之一；而新光信義華廈位於台北市信義路與新生南路口，鄰近永康商圈，生活機能完整，且具雙捷運交會優勢，建築屋齡約45年，本次得標人立志開發，推測選擇此刻入手係著眼既有的穩定租金收益及未來重建開發效益。新光天母傑仕堡位於天母商圈，為零售與商務住宅複合開發，是本次台北市標售標的中唯一一個整棟釋出個案，係今年最大筆單一成交案例，標的承租狀況穩定，不論是中短期收租或長期重建開發，都是彈性策略。

▲表一：新光一號成功標脫物件。資料來源：標售單位、新聞訊息 / 高力國際整理

謹慎評估投資標的條件，優質商用不動產仍為停泊資金的選項之一

2023年以來受到許多外部不利因素的影響，不動產交易較去年同期明顯量縮，台灣投資大戶壽險業因受到升息拉高報酬率要求，今年大幅縮手，不過此次新光一號成功標出四個標的確實為冷淡已久的商用不動產市場帶來激勵效果，央行在6/15跟隨美國聯準會腳步暫停升息後，不動產投資市場也稍獲得喘息空間。綜觀這六個標的也分別代表了三種資產類型，吸引了自用買家、投資法人、高端資產族群及建商等，買家背景多元，顯示雖受到升息循環、景氣不明及政策打房影響，但位於精華地段且帶有穩定租金收益的物件難得釋出，仍會是停泊資金的好選擇。不過，市場交易熱度雖回升，但也不會像過去百花齊放的交易蓬勃，投資人勢必會更謹慎評估每個標的的自身條件、區域環境條件及未來開發重建潛力等。

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