首先,我們必須先了解甚麼是限貸令,以及限貸令帶來的限制。
什麼是限貸令?
限貸令即政府祭出的選擇性信用管制,第七波選擇性信用管制在103年9月時生效,所謂的「選擇性信用管制」其實是指中央銀行的貨幣政策工具之一,常見的像是升息、存款準備率提高都是一種作法,針對金融機構的某些業務(例如房貸、土建融資、存款…等)採取一定程度的管制跟限縮,以達到控制資金的流向與流量的目標,說簡單一點,就是管制市場上的錢的去向,以達到經濟上的某種政策目的。既然講到政策目的,自然就會依據市場的動態、選舉等配合行政機構的管理進行一系列的管制措施。根據現行「中央銀行法」與「銀行法」的規定,中央銀行可採行的選擇性信用管制措施包含不動產信用管制、消費者信用管制、直接信用管制與貸放比率的限制等。
修正前 | 修正後 | |||
公司法人 | 購置住宅貸款 | 4成·無寬限期 | 維持不變 | |
購置高價住宅贷款 | 已有2户以下房貸 | 5.5成·無寬限期 | 維持不變 | |
自然人 | 已有3户以上房貸 | 4成·無寬限期 | 維持不變 | |
購屋貸款 | 特定地區第2户 | 未規範 | 無寬限期 | |
第3户 | 5.5成·無寬限期 | 維持不變 | ||
第4户以上 | 5成·無寬限期 | 維持不變 | ||
購地貸款 | 6.5成(保留1成動工款),檢附具體興建計畫 | 6成(保留1成動工款),檢附具體興建計畫 | ||
餘屋貸款 | 5成 | 維持不變 | ||
工業區閒置土地抵押貸款 | 5.5成,合於以下條件之一者除外: 1. 抵押土地已動工興建開發 2. 借款人檢附抵押土地具體興建開發計畫,並切結於一定期間內動工興建開發 |
5成,合於以下條件之一者除外: 1. 抵押土地已動工興建開發 2. 借款人檢附抵押土地具體興建開發計畫,並切結於一年內動工興建開發 |
▲修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」(自2021.9.24生效)。
第七波選擇性性用管制重點解析
延續前幾波的管制,管制重點放在寬限期跟貸款成數兩大問題,首先是寬限期,寬限期本意是降低青年的進場門檻,抑或是有人認為剛購屋時需要用錢,裝潢、稅金等等,所以前面可以用寬限期提供調度工具,寬限期過後隨者收入的增加進入正常的還款程序。
寬限期的現實挑戰
從數據來看,實質薪資的負成長已成為常態,這使得寬限期結束後,並不一定能如預期般有充裕的資金可用。根據主計總處國勢普查處副處長陳惠欣的分析,實質總薪資的成長狀況受到外在環境的影響極大。例如,在1990年至1999年間,因為多次經濟危機,實質總薪資曾出現五次負成長,金融海嘯期間更是達到3.93%的負成長。此外,從2011年到2020年,因歐債危機等因素,薪資也曾出現數次負成長。近期,隨著經濟趨緩及物價指數上升,2023年的實質總薪資再次出現負成長的情況。
以新青安貸款方案為例,與一般房貸方案相比,其貸款條件顯示出明顯的優勢。
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- 一般房貸方案:
- 貸款金額:1000萬
- 貸款期限:30年
- 地板利率:2.06%
- 每月還款:37,263元
- 新青安貸款方案:
- 貸款金額:1000萬
- 貸款期限:40年
- 一段式利率:最低1.775%
- 每月還款:29,112元
- 與一般房貸相比,每月可節省8,151元
- 一般房貸方案:
即使未來新青安貸款不再有補貼,以利率2.15%計算,月付金也僅需31,078元,與一般房貸相比,每月節省6,185元。然而,若考慮到寬限期的影響,情況就截然不同了:
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- 寬限期五年:每月還款金額將在14792至18958元之間,而不使用寬限期的情況下,月付金額將暴增至43,737元。
這樣的情況使得許多人在購屋時,錯誤地計算了資金調度的彈性,認為可以在六年內賣掉房產以省稅,卻忽略了實際的還款壓力和長期的財務規劃。
貸款成數問題
在台灣,貸款成數通常對於一般住宅限制在70%至80%之間,而對於投資性房產則可能低至50%。自然人在全國不分地區購買第二戶住宅的最高貸款成數限制為50%。此外,自然人購買高價住宅及第三戶以上的購屋貸款,或公司法人購置住宅貸款,貸款成數則降至30%。餘屋貸款的最高貸款成數也由40%降至30%。這些貸款成數的降低,配合存款準備率的提升,意味著自備款的要求將提高,迫使投資者更多依賴自有資金進行不動產交易,而非利用相對低的資金成本進行投資,這間接提高了不動產投資的風險。根據台灣現行的不動產稅制及貸款寬限期,資金流入房地產市場的情況將壓縮到其他市場(如股票、期貨等),類似於過去遺產稅調降時的情況,這五年來的表現可謂是一再重演。
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