專家觀點地政篇:限貸令對各族群影響 (上) 選擇性信用管制解析與問題點

首先,我們必須先了解甚麼是限貸令,以及限貸令帶來的限制。

 

什麼是限貸令?

限貸令即政府祭出的選擇性信用管制,第七波選擇性信用管制在103年9月時生效,所謂的「選擇性信用管制」其實是指中央銀行的貨幣政策工具之一,常見的像是升息、存款準備率提高都是一種作法,針對金融機構的某些業務(例如房貸、土建融資、存款…等)採取一定程度的管制跟限縮,以達到控制資金的流向與流量的目標,說簡單一點,就是管制市場上的錢的去向,以達到經濟上的某種政策目的。既然講到政策目的,自然就會依據市場的動態、選舉等配合行政機構的管理進行一系列的管制措施。根據現行「中央銀行法」與「銀行法」的規定,中央銀行可採行的選擇性信用管制措施包含不動產信用管制、消費者信用管制、直接信用管制與貸放比率的限制等

 

修正前  修正後
公司法人 購置住宅貸款 4成·無寬限期 維持不變
購置高價住宅贷款 已有2户以下房貸 5.5成·無寬限期 維持不變
自然人 已有3户以上房貸 4成·無寬限期 維持不變
購屋貸款 特定地區第2户 未規範 無寬限期
第3户 5.5成·無寬限期 維持不變
第4户以上 5成·無寬限期 維持不變
購地貸款 6.5成(保留1成動工款),檢附具體興建計畫 6成(保留1成動工款),檢附具體興建計畫
餘屋貸款 5成 維持不變
工業區閒置土地抵押貸款 5.5成,合於以下條件之一者除外:
1. 抵押土地已動工興建開發
2. 借款人檢附抵押土地具體興建開發計畫,並切結於一定期間內動工興建開發
5成,合於以下條件之一者除外:
1. 抵押土地已動工興建開發
2. 借款人檢附抵押土地具體興建開發計畫,並切結於一年內動工興建開發

修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」(自2021.9.24生效)

 

第七波選擇性性用管制重點解析

延續前幾波的管制,管制重點放在寬限期跟貸款成數兩大問題,首先是寬限期,寬限期本意是降低青年的進場門檻,抑或是有人認為剛購屋時需要用錢,裝潢、稅金等等,所以前面可以用寬限期提供調度工具,寬限期過後隨者收入的增加進入正常的還款程序。

 

寬限期的現實挑戰

從數據來看,實質薪資的負成長已成為常態,這使得寬限期結束後,並不一定能如預期般有充裕的資金可用。根據主計總處國勢普查處副處長陳惠欣的分析,實質總薪資的成長狀況受到外在環境的影響極大。例如,在1990年至1999年間,因為多次經濟危機,實質總薪資曾出現五次負成長,金融海嘯期間更是達到3.93%的負成長。此外,從2011年到2020年,因歐債危機等因素,薪資也曾出現數次負成長。近期,隨著經濟趨緩及物價指數上升,2023年的實質總薪資再次出現負成長的情況。

以新青安貸款方案為例,與一般房貸方案相比,其貸款條件顯示出明顯的優勢。

    • 一般房貸方案
      • 貸款金額:1000萬
      • 貸款期限:30年
      • 地板利率:2.06%
      • 每月還款:37,263元
    • 新青安貸款方案
      • 貸款金額:1000萬
      • 貸款期限:40年
      • 一段式利率:最低1.775%
      • 每月還款:29,112元
      • 與一般房貸相比,每月可節省8,151元

 

即使未來新青安貸款不再有補貼,以利率2.15%計算,月付金也僅需31,078元,與一般房貸相比,每月節省6,185元。然而,若考慮到寬限期的影響,情況就截然不同了:

    • 寬限期五年:每月還款金額將在14792至18958元之間,而不使用寬限期的情況下,月付金額將暴增至43,737元。

 

這樣的情況使得許多人在購屋時,錯誤地計算了資金調度的彈性,認為可以在六年內賣掉房產以省稅,卻忽略了實際的還款壓力和長期的財務規劃。

 

貸款成數問題

在台灣,貸款成數通常對於一般住宅限制在70%至80%之間,而對於投資性房產則可能低至50%。自然人在全國不分地區購買第二戶住宅的最高貸款成數限制為50%。此外,自然人購買高價住宅及第三戶以上的購屋貸款,或公司法人購置住宅貸款,貸款成數則降至30%。餘屋貸款的最高貸款成數也由40%降至30%。這些貸款成數的降低,配合存款準備率的提升,意味著自備款的要求將提高,迫使投資者更多依賴自有資金進行不動產交易,而非利用相對低的資金成本進行投資,這間接提高了不動產投資的風險。根據台灣現行的不動產稅制及貸款寬限期,資金流入房地產市場的情況將壓縮到其他市場(如股票、期貨等),類似於過去遺產稅調降時的情況,這五年來的表現可謂是一再重演。

 

 

**本網站之專家觀點文章是由第三人所提供並授權遠雄房地產張貼於網站,不代表遠雄房地產贊同其觀點,如需轉載須經本公司事前書面同意,並應遵守相關使用條款及尊重著作人之智慧財產權。

生活提案

scrollTop