處分海外不動產最大的問題，分別是貸款跟過戶的流程中，現行的規定大多還是必須親自到場，到底應該如何處裡呢？

我資產都在國外，貸款應該怎麼處理？

這部分其實是買房最大的問題，以目前國內銀行的生態來說，國外資產貸款主要分為兩種，一種是以足額資產證明即可用最優惠的條件核貸，只要開戶並且存入一定金額(約300萬)，以VIP的形式作為核貸的理由；另一種則是不重視你在國外資產的總價值，更像是一般國內貸款的樣態，強調現金流、薪資足以支應你的貸款償債金額為考慮對象，這部分就必須要有國外的租金、基金股票配息、甚至是國外的報稅紀錄作為佐證。

另外就是貸款申請跟對保，目前多數銀行倘若你已經有開戶，是可以使用線上貸款申請，一般而言簽完約後對保，如果要代理就必須進行海外授權或是國內公證才有辦法不親自對保，這是必須注意的地方，倘若要進行海外授權，建議連同後面過戶的授權一併辦理，避免浪費寶貴的時間。

▲海外授權書填寫小叮嚀。圖片來源：新北市政府

▲海外授權書常見瑋偽冒案例。圖片來源：新北市政府

▲海外授權書常見錯誤事項。圖片來源：苗栗縣通霄地政事務所

代書，地籍登記需要注意什麼呢？

其實登記這一關，無論你人在國內還是國外，對於登記機關來說沒差異，大多數人都不願意到現場，請地政士全權處理，這時候倘若是賣方，通常情況下需要提供一年以內申請的印鑑證明，買方則無須提供任何文件。

那麼，有沒有不用提供印鑑證明或是避免像是網路上一樣被詐騙的防範方式呢？其實是有的，民眾可以至地政事務所申辦「地籍異動即時通」，不僅免費，且名下的不動產一旦申請登記，當「收件」及「異動完成」時，都可透過簡訊或電子郵件通知權利人，以即時掌握不動產權利異動資訊。民眾申請「地籍異動即時通」服務，除可由不動產權利人親至地政事務所臨櫃申請外，也可利用網路數位櫃檯申辦系統使用自然人憑證申請，或於辦理登記案件時，同時填具申請表（簽章應與申辦登記的簽章相同）申請。

「地籍異動即時通服務」主要是針對不動產常見的買賣、拍賣、贈與、夫妻贈與、信託、抵押權設定及書狀補給等情形，於登記程序中「收件」與「異動完成」的狀態下，主動通知已申請本項服務的民眾，多一道把關機制，讓財產保障更周延。為方便民眾申辦「地籍異動即時通服務」，民眾除可以自然人憑證或工商憑證透過網際網路，輕鬆在家上網申請外，也可持具載有姓名、國民身分證統一編號並貼有照片的國民身分證、駕駛執照等文件正本，填寫申請表至全國任一地政事務所臨櫃申請，均無須繳納任何費用，彈性又簡便。

➡️  地籍異動即時通服務

申辦印鑑證明注意事項

印鑑證明記得在申請用途上填載清楚，印鑑證明的申請可以在海外授權書代辦，只是整個授權動作要去使領館或駐外辦事處進行，倘若之前階段有貸款申請的授權，可以在授權書申辦過程中一起處理，總體來說，完成授權到去戶政申辦可能要將近一個月的時間，如果沒有事先處理，就必須在簽約時拉長整個過戶交屋時間以避免違約。要注意的是，第一次申辦印鑑證明必須由本人親辦，倘若你不曾賣房子或辦過繼承登記，就只剩下使用自然人憑證線上申請過戶證明，或是找地政士簽證(不是公證)，作為賣方出售房地產的意思確認，地政事務所才會受理辦理過戶喔。

因為兩年沒回國被除籍了怎麼辦？

最後我們來聊聊這幾年我辦理案件常遇到的問題，其實除籍只是他會將你的戶籍遷到戶政事務所，你在回國時需要先去戶政事務所辦理遷出戶籍重新遷入而已，並不會影響你後續買賣、貸款、過戶的權利，大家可以放心。

出境逾2年戶籍被遷出國外之國民，欲辦理遷入（恢復戶籍）登記，只要持中華民國護照或入國證明文件入境，並備齊國民身分證、遷入地戶口名簿及前開護照等資料，由本人、戶長或委託他人至遷入地戶政事務所辦理，當日即可完成遷入登記。

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