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預售屋契約書常見狀況

預售屋的契約書到底實務上會遇到哪一些的爭議呢？首先大家要先理解這份契約書，80%的內容是由建設公司主動提出，約20%的內容會由建設公司跟你現場協調搓商得到結果。那這就導致了一個問題。就是80%的內容會有利於建設公司，所以政府在法條裡面有明文規定，會有一些條文是強制一定要寫在契約書內容，叫做應記載事項；也有一些條文是禁止，不准你寫在契約書的內容，叫做不得記載事項。

首先，我們先就針對強制規定來做了一些討論。強制規定當中的第一條也是最重要的一條叫做「預售屋審閱期」，依照規定，建商於簽約前應給予購屋人充分審閱契約的機會，契約審閱期規定為不得少於五天；依公平交易委員會規定，業者不能要求消費者先給付定金才提供契約書。預售屋契約書厚厚一疊，前面有契約書內容、建照執照的圖說、甚至還有一些共專有部分的一些分坪表、建材設備表等，非常的厚，你不可能在簽約現場一次看完、一次看清楚、一次了解，所以我們的法令也從善如流，讓各位拿著契約書回家慢慢看、慢慢審閱，等到簽約現場的時候，雙方在已知的情況下，就可以減少很多的糾紛。

▲預售屋買賣契約常見狀況。製表：遠雄房地產

大家常聽到的雨遮在107年以後是不計價不計坪的，但其實雨遮在很久以前就已經規定只准計坪，不准計價。雖然預售屋的契約書當中有規定要把不同的專有部分、共有部分、陽台、雨遮的面積分別計價詳列出來，但實務上，在買賣過程當中都是喊總價，總價喊完，只要在雨遮那一項變成0，其他單價攤回去，就可以得到雨遮計坪但是不計價的表象。那現在怎麽解決呢? 很簡單，107年1月1號以後取得建築執照的廠商就必須在雨遮上面是不記坪，那自然就不計價了。

▲雨遮改制沿革。製表：遠雄房地產

不得記載事項

政府過往稽查全台灣的預售屋機制，發現契約書當中有95%是有違規事項，其中最重要的一條叫做「同級品條款」。比如建商承諾預售屋蓋好之後會有永大電梯、會有林內的廚具、會有TOTO牌的馬桶、會有日立冷氣，這些都會列在建材設備表當中說明，但建商是否有辦法確保交屋的時候，這些東西都可以買得到？於是合約上就會標註一句話 : 「必要時得以同級品替代之。」什麽是同級品呢？是同價位呢？還是同樣都是日本產的就行呢？

又比如交屋保留款，法律規定最低不能超過5%，可是問題是點交驗屋的時候，很多的瑕疵包含公設、修繕的費用可能都不只，於是建設公司會把這個5%改成5萬，只要修繕的費用超過5萬塊有可能就不修了，因此，交屋保留款也是一項要特別注意的項目。

代銷中心必備文件

那大家平常去銷售中心看，可能都看到一些美美的一些模型、建物的形狀這些東西，其實真正的重點放在它到底有沒有公告已經核準的建築執照與契約書。建築執照可以讓你看得出來土地使用分區是什麽；契約書更是一個公開的資訊，可以在裡面看到分坪表、車位、配車公配幾坪、車道面積是否計算等，這些都是契約書當中會載明的項目。因此在代銷接待中心，針對契約書的內容，還有建照執照的一些細節，大家在現場一定要再三的看清楚，以保障自身的權益。

▲公平交易委員會對於預售屋銷售行為案件之處理原則。製表：遠雄房地產

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