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撰文：永然聯合法律事務所 彭郁欣律師
最近彭律師遇到一對交往很久的情侶，雖然還沒準備要走入婚姻，但因為看著房價節節高漲，兩個人決定把手邊的積蓄湊一湊，先買間房子同住，一來可以省房租，二來也可以先置產，為將來結婚後的家庭經濟作準備。
未婚情侶合資買房在法律上要注意什麼呢？
婚前合資買房，不管登記在何人名下，都屬於婚前財產，將來結婚後，如果沒有另外約定夫妻財產制，發生離婚或夫妻法定財產制消滅事由時，即適用法定財產制也就是「聯合財產制」。「聯合財產制」的婚前財產是不會納入《民法》第1030 條之1的夫妻剩餘財產分配請求權計算基礎：
民法第 1030-1 條法定財產制關係消滅時，夫或妻現存之婚後財產，扣除婚姻關係存續所負債務後，如有剩餘，其雙方剩餘財產之差額，應平均分配。但下列財產不在此限：一、因繼承或其他無償取得之財產。二、慰撫金。
如何計算剩餘財產分配？
第一步：先算出夫妻各自的剩餘財產
夫妻各自婚後財產- 各自婚後負債- 各自因繼承取得的財產- 各自因無償取得的財產- 各自慰撫金= 夫或妻各自剩餘財產
剩餘財產為負數０時：以零計算。
第二步：剩餘財產差額平均分配：
公式： （剩餘財產較多者- 剩餘財產較少者）/ 2 = 平均分配額
由上述公式可知，婚前合資買房，都屬於婚前財產，將來結婚後如面臨離婚或其他像一方破產、一方死亡…等法定財產制消滅的事由時，婚前合資買的房產，是不納入夫妻剩餘財產分配的計算範圍的，也就是婚前財產屬於誰的就是誰的，不用納入婚後財產的計算範圍。
💡如何計算婚後的夫妻剩餘財產分配？
感情放一邊，財產算清楚
合資/合夥契約要記載清楚，相關的金流要作好
既然兩人在婚前買的房產，不屬於婚後財產，將來就算結婚，你的也不會變成我的，甚至離婚時，也不用納入剩餘財產分配請求權計算的範圍，就不能因為你儂我儂，而不事前將合買的房產權利義務約定清楚。
雙方可以簽訂書面的合資或合夥契約，將股權比例、出資方法、管理及處分不動產的方式，一一約定清楚。出資的金流紀錄建議也要保留完整，以便將來發生權利義務不明確時，有佐證的文件及紀錄。
貸款的問題
合資買房也會遇到是否要辦理購屋貸款的問題，如果兩人都登記為共有人，借款人也許會用其中一個貸款條件比較好的人為借款人，另一人因為也是不動產的所有人，所以銀行會要求共同人雖非借款人也必須擔任抵押人甚至保證人，才可能核貸。如果兩個人都當借款人，將來要購買第二間房時，可能兩人就會都沒有首購的條件，而無法享有首購的優惠利率。因為有這層考量，所以合資買房，常常只會登記在一個人名下，另一個人就不登記為所有人，如此一來，沒有登記名義的一方又要如何保障自己權利呢？
未出名登記的一方要如何保障權利？
預告登記
什麼是「預告登記」？「預告登記」是請求權人為了阻止土地登記名義人妨害權利，申請限制登記名義人處分土地權利的不動產登記。
未出名的權利人可以要求登記名義人辦理「預告登記」，即未經該未出名的權利人同意前，不得處分不動產。但要注意「預告登記」不能對抗強制執行。
▲114年8月15日起，地籍異動即時通服務通知範圍新增「預告登記」之登記原因。圖片來源：苗栗縣政府地政處
設定第二順位抵押權
未出名的權利人，可以要求就自己出資及應分得的利益，設定第二順位抵押權，以保障自己的權利。第二順位抵押權在不動產被拍賣時，拍賣價金優先分配前順位的抵押權人後，即可以第二順位分配剩餘的價金取償，因此，第二順位抵押權人的保障在強制執行時，是優於「預告登記」的。
保管權狀
如果上面兩種不動產登記在實行起來都有困難，例如：擔心傷害出名人的情感…建議至少要爭取保管權狀，因為不動產的處分都需要經過登記，而登記都需要提出權狀，至少握著權狀比較安心吧。
💡未婚情侶合資買房時，未登記在名下的一方應如何保障自己的權益？
結語與提醒
俗話說「親兄弟明算帳」，情侶、配偶又何嘗不是如此，如果一開始不約定清楚，導致雙方對合資財產的管理、處分或分配方式各有各的解讀和想像，造成彼此意見不合，財產議題反而成為消磨情感的因素。因此，建議對於財產問題，還是以理性方式處理，也可諮詢專業律師為彼此擬定合資契約，以保障彼此的權益。
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