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為什麼懂授信 5P，房貸比較不容易被打槍？
很多首購族在申請房貸時，最常遇到的困擾就是：「為什麼別人能貸 8 成，我卻只能 6 成？」
其實關鍵不只在收入高不高，而在於銀行怎麼評估你的風險。
銀行內部評估房貸時，普遍會依循一套稱為「授信 5P 原則」的風險評估邏輯，只要提前理解並準備，就能有效提高貸款成數與談判空間。
什麼是銀行授信 5P 原則？
銀行的5P 原則，是用來判斷「要不要借錢給你」以及「能借多少」的重要依據，分別包括：
People（申貸人）：個人信用狀況
Purpose（資金用途）：貸款用途是否合理
Payment（還款來源）：是否具備穩定還款能力
Protection（債權保障）：銀行是否有足夠保障
Perspective（財力展望）：未來收入與發展性
這五項會綜合影響你的核貸成數、利率高低與是否需要保證人。
首購族準備貸款前，該如何「超前佈署」？
建立穩定、可信任的財力背景
銀行最偏好的對象，是收入穩定、職業風險低的申貸人，例如：
軍公教人員
上市櫃或大型企業員工
醫師、律師、會計師、建築師等專業人士
申請房貸前，至少應準備近 6 個月以上穩定金流，讓銀行清楚看到你的收入來源。若屬現金收入族群，建議提前：
定期將資金匯入銀行帳戶
或設立 30 萬元以上、存滿 6 個月的定期存款 作為財力證明
常見財力證明類型與銀行接受度
薪資收入證明、扣繳憑單：銀行接受度最高
年度所得清單、401/403/405 報表：次佳
經常往來存摺、勞健保明細：輔助使用
房屋、土地權狀、有價證券、定存單：可加分但非主力
銀行會同時評估「穩定性」與「持續性」，不是一次性存入就能取信。
銀行最在意的，其實是你「還不還得起」
穩定收入與負債比是關鍵
銀行在評估還款能力時，會檢視：
是否有固定收入
負債收入比是否合理
是否存在其他貸款、信用卡循環利息
一般來說，負債收入比不超過 22 倍，較有機會爭取到理想成數。
| 財力證明項目 | 種類 | 申請方式 | 銀行接受度 |
| 薪資收入證明 | 收入型財力證明 | 薪轉銀行刷存摺明細資料 銀行臨櫃申請 網銀匯出 | ★★★★★ |
| 扣繳憑單 | 收入型財力證明 | 國稅局臨櫃 向扣繳憑單單位申請 報稅明細 | ★★★★★ |
| 401/403/405 報表 | 收入型財力證明 | 國稅局臨櫃 財政部稅務入口網線上申請 | ★★★★ |
| 年度所得清單 | 收入型財力證明 | 財政部稅務入口網線上申請 國稅局臨櫃申請 | ★★★ |
| 經常往來存摺 | 收入型財力證明 | 銀行刷存摺明細資料 | ★★★ |
| 勞健保明細 | 收入型財力證明 | 個人網路申報及查詢作業線上申請 勞保局各地辦事處臨櫃申請 | ★★ |
| 房屋或土地所有權狀 | 資產型財力證明 | 地方稅捐稽徵處臨櫃申請 財政部稅務入口網線上申辦 | ★★★★ |
| 定期存款單 | 資產型財力證明 | 定存銀行臨櫃 | ★★★ |
| 房屋稅單 & 地價稅單 | 資產型財力證明 | 財政部稅務入口網線上申辦 地方稅捐稽徵處申辦 | ★★★ |
| 有價證券對帳單 | 資產型財力證明 | 列印股票、基金等帳戶對帳單 臨櫃申請 | ★★★ |
信用評分如何影響房貸？
良好信用紀錄是談判的籌碼
與銀行長期、正常的互動紀錄非常重要，包括：
信用卡按時全額繳款
無遲繳、無預借現金
避免短期內頻繁聯徵查詢
信用評分主要分為三大類：
繳款類信用：是否延遲還款
負債類信用：負債總額與型態
其他類信用：聯徵次數、信用歷史長短
➤ 申請信用報告
如何爭取更高貸款成數與更低利率？
選定主力銀行，經營長期關係
與固定銀行建立往來關係，能讓銀行更了解你的財務狀況，例如：
薪轉戶
信用卡客戶
理財商品或定存客戶
銀行越熟悉你，越有空間給你「條件彈性」。
增加銀行的安全感，有助於爭取更好的貸款條件
在申請房貸時，若申貸人的收入或信用條件略顯不足，並不代表一定無法取得理想的貸款條件。透過適當方式降低銀行承擔的風險，仍有機會補強整體授信評估結果。
最常見的做法之一，是提供具備穩定收入或名下擁有資產的保證人，例如配偶或直系親屬。保證人的存在，能在申貸人無法如期還款時，提供銀行額外的還款保障，對提升核貸意願與條件具有實質幫助。
此外，增加擔保品也是強化授信條件的重要方式。若申貸人名下另有房屋或土地，可作為額外抵押設定，當銀行擁有可處分的實體資產作為保障時，放款風險自然降低。
當銀行評估整體風險下降，往往更有彈性調整貸款成數，甚至提供較優惠的利率條件，對於首購族或財力尚在累積階段的申貸人而言，都是實際可行的策略。
Perspective：銀行也在看你的「未來」
銀行並非只看現在，而是評估你的職涯穩定度與發展性。若具備升遷空間、穩定產業背景，對核貸條件都是加分因素。
懂 5P 原則，房貸不是運氣而是策略
房貸條件不是只看年薪，而是銀行用 5P 原則全面評估的結果。
只要提早準備財力、信用與往來關係，就能在談貸款時站在更有利的位置。
想要申辦房屋貸款的民眾，除了要儘早準備或加強個人的信用能力外，也要多存一點自備款，更要比較多家銀行的貸款額度、利率等條件，審慎決定。
