為什麼買房坪數常讓人「感覺變小」？
你是否曾在看房時，覺得建商標示的「坪數」看起來很大，但實際走進屋內卻感覺空間縮水？或是在購買預售屋時，樣品屋看起來寬敞舒適，交屋後卻與想像有落差？
關鍵原因就在於——購房坪數不等於實際可使用的室內坪數。想避免誤會，必須先搞懂權狀上到底登記了哪些面積。
購房坪數與實際室內面積的差異
一般房屋廣告標示的坪數，指的是權狀坪數，而非單純你能擺家具、實際生活的室內空間。權狀坪數通常包含主建物、附屬建物及共有部分，有些案件還會再加上車位坪數，這也是許多首購族產生落差感的主因。
什麼是權狀面積？買到的坪數怎麼算？
權狀面積的定義
權狀面積是指登記在房屋所有權狀上的總面積，由「專有部分」與「共有部分」組成。
權狀上的面積單位為平方公尺，可乘以 0.3025 換算為坪數。
權狀上通常會標示以下幾項內容。
主建物面積（室內實際使用空間）
主建物面積是最接近一般人認知的「室內坪數」，具備使用上與構造上的獨立性，包括：
客廳
餐廳
臥房
廚房
室內走道
一般夾層或樓中樓空間，也會計入主建物面積。這部分就是你日常生活真正能使用的核心空間。
附屬建物面積（專用但非室內）
附屬建物是與主建物相連、但不屬於室內空間的專用設施，常見類型包括：
陽台：位於戶外且有天花板
露台：位於戶外且沒有天花板
花台：凸出建築外牆，僅供擺放小型物件，通常無法進出
平台：從主建物延伸的凸出空間，多用於放置冷氣室外機
其中，陽台坪數可以登記在權狀的附屬建物中，也是許多購屋族覺得坪數「有算進去、卻不好用」的原因之一。
▲陽台指在主建物之外、有頂蓋的空間，坪數可以登記在建物權狀的「附屬建物」裡。 圖片提供：Shutterstock
共有部分面積是什麼？公設坪數怎麼分？
共有部分面積（公設）
共有部分就是俗稱的公設面積，依使用對象不同，可再分為：
大公設：由全體住戶共同分擔
如：大廳、健身房、配電室、機械房、蓄水池、水箱、空調室等
小公設：由部分住戶分擔
如：電梯間、梯廳、走廊、門廳、當層通道
在部分建案中，車位相關空間也可能被歸類為「共用部分」，因此公設比高低，會直接影響室內實際可使用空間。
車位面積一定算在權狀裡嗎？
車位坪數的計算方式
車位是否列入權狀，會依登記方式而有所不同。有些車位包含在公設內，有些則擁有獨立權狀。一般來說，車道面積會分攤計入車位坪數，由車位持有者共同負擔。
購屋時，建議要求建商或賣方在合約中清楚載明：
停車位類型
車位坪數
是否為獨立權狀
法定停車位
法定停車位沒有獨立產權，必須隨同建築物專有部分一併移轉，不能單獨買賣，是建商依建築法規規劃的必要設施。
獎勵停車位
獎勵停車位是建商利用多餘樓地板面積或法定空地設置，配合政策取得獎勵容積而來，可登記為公設或獨立權狀，具備較高彈性。
增設停車位
增設停車位可登記為公設或主建物：
若登記為公設，產權性質與法定停車位相同
若登記為主建物，則可獨立買賣
看懂坪數，才能買到真正適合的房子
買房不只要看總坪數，更要看清楚主建物佔多少、公設比例高不高、車位是否另計。
真正了解權狀坪數的組成，才能避免被數字誤導，選到符合實際生活需求、住得舒適又安心的房子。
