房地合一稅2.0自110 年7 月1 日起已全面實施,持有期間以「土地取得日」至「交易日」止,以地政機關的登記完成日為準,持有期間越長,稅率越低。為了防止個人藉由設立營利事業進行房地短期交易避稅,房地合一新制之營利事業比照個人,按持有期間採差別稅率,分開計稅。
適用稅率 | 修法前 | 修法後 (2021/7/1起適用) |
45% | 1年以內 | 2年以內 |
35% | 超過1年未逾2年 | 超過2年未逾5年 |
20% | 超過2年未逾10年 | 超過5年未逾10年 |
15% | 超過10年 | 超過10年 |
10% | 自用住宅優惠稅率維持,不受影響 | 自用住宅優惠稅率維持,不受影響 |
計算賣房所得時,共有三類成本費用可以主張,包括原始取得成本、房屋改良支出,以及移轉過程產生的稅費等;在受贈取得的情形下,還可全額列報土地增值稅,作為必要費用以節稅。至於如何保護自身權益,讓買賣的稅賦達到最佳化呢?以下幾點可要注意了!
自住減免
針對自用住宅,只要滿足下列三個條件,就可以享有自用住宅優惠稅率,獲利金額 400 萬以下者免稅;獲利金額超過 400 萬的部分,稅率為 10%:
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- 個人或配偶、未成年子女持有且居住該住宅滿6年
- 交易前6年沒有出租、營業或執行業務使用
- 個人、配偶、未成年子女交易前6年未曾適用自住住宅優惠稅率
重購退稅
為避免民眾被課了土地增值稅,造成賣屋所得的錢不夠購買新屋,特別規定重購自用住宅用地可以申請退回賣屋所繳納的土地增值稅,貼補買新屋土地總額價款的差價,惟新舊房地移轉登記日差距必須在兩年以內。一般來說,賣舊屋之後一個月內就會報繳房地合一稅,待新屋完成移轉登記之後,個人要在五年之內向國稅局提出退稅申請。
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- 換大屋全額退稅,換小屋比例退稅
- 先購後售者亦適用
- 用配偶名義重購者亦適用
- 重購後5年內不得改做其他用途或再行移轉(如出租、供營業或執行業務使用)
繼承及遺贈持有期間合併計算
繼承或受遺贈取得者,可將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。
出售繼承取得之房地,以被繼承人取得日期判斷是否適用房地合一稅制,被繼承人於105年1月1日以後取得之房地,一律適用新制,繼承人出售後,應於完成所有權移轉登記日之次日起算30天內向所轄稽徵機關辦理申報納稅。
非自願優惠稅率
如有調職、非自願離職或其他非自願性因素出售持有期間5年以內房地,或以自有土地與營利事業合作興建房屋,5年內出售:稅率20% 。 建商蓋好房子後首次出售房地,以及個人參與都更或危老分回房地,5年內首次移轉登記:稅率20% 。
法人非自願售屋優惠稅率
依據銀行法第76條,法人非自願售屋的情況,包含銀行法人承受不動產擔保品要在四年內處分、依民法第796條房屋遭越界建築、欠債或欠稅遭強制執行、依土地法第34條共同持有房屋未經同意遭變賣、參與都更或危老重建所分回房地首次移轉等五種情況,不論年限,法人售屋可一律適用20%稅率。