過去國內房地產市場的發展多半與軌道交通建設的沿線發展有相當的關連，但隨著半導體業逐步成為我國經濟的護國神山，也就是產值佔GDP比重近20%、半導體出口佔全體產業達到35%以上、該產業資本支出佔民間投資超過15%、半導體業附加價值率達50%以上遠大於整體製造業30%的水準，半導體業也在近年來透過園區的發展與台積電在台擴大投資而鏈結到房市；究竟近期半導體業景氣出現轉折，以及地緣政治影響半導體業日趨顯著，我國業者是否會出現海外投資潮，皆會如何牽動國內房市的發展，則是成為市場關心的焦點。

近年來半導體業透過三大科學園區與台積電鏈結國內房市景氣與發展態勢顯著

國內三大科學園區涵蓋的行業別包括積體電路、光電、電腦及周邊、通訊、精密機械、生物技術、其他等，2022年1~10月以積體電路為主，比重高達77.60%，遠高於其他產業；若以三大科學園區加以區分(請參考表一)，2022年1~10月則以新科比重為首，佔比達到35.74%，其次依序為南科的34.00%、中科的30.26%，顯然南科與位居首位的竹科比重已相當逼近，畢竟新竹科學園區發展較早，且亦達到飽和的階段，反觀南科發展潛力與空間頗大，甚至台積電設廠已延伸至高雄市。

而由於近年來美中科技戰不但突顯台灣半導體在全球市場的重要戰略性地位，同時半導體業對國內GDP、民間投資、出口、附加價值、供應鏈拉抬效果顯著，因此我國半導體業不論是大廠的投資或是三大科學園區的發展，均相對地成為國內房市發展的重要牽動因素之一。

表一  2022年1~10月國內三大科學園區各衛星園區之半導體營業額比重分布

▲資料來源：國科會、台灣經濟研究院產經資料庫整理，2023年2月

2023年半導體業景氣進入修正階段  連帶對於我國房市的支撐力道亦減弱

2020~2022年上半年我國半導體業景氣處於超級景氣循環週期，其中2021年產值年增率甚至來到26.7%，而2022年因下半年景氣陷入終端需求未如預期、行業庫存升高的情況，致使全年度半導體業產值年增率減緩至15.6%，2023年預計因供需進入調整階段而再次趨緩至6.1%；而在半導體業景氣下修，且多數業者資本支出多為調降，甚至已有業者遞延台灣新增生產線的時程下，也宣告2023年半導體業對於我國房市的支撐力道未如2020~2022年上半年。

值得一提的是，台積電高雄廠規劃於2021年10月宣布，當時引發整體周邊房市呈現價量齊揚，而台積電高雄廠位於楠梓產業園區，為中油高雄煉油廠舊址，高雄市政府期待結合橋頭科學園區、路科及南科，打造成為半導體產業聚落；不過2022年第四季半導體業景氣面臨修正，致使台積電宣布高雄廠區的7奈米生產線將會延後量產，不過28奈米製程的部分仍會如期於2024年生產，也因高雄廠區的7奈米製程興建遞延的消息，加上先前區域房市價格漲勢過快，造成2022年第四季以來高雄地區房地產的價量呈現向下調整的格局。

圖二  國內半導體業產值及其年增率之走勢與預測

▲資料來源:TSIA、台灣經濟研究院產經資料庫整理，2023年2月

台積電「立足台灣、指標性放眼全球」的投資策略  仍保有拉抬國內房市的機會

雖然在地緣政治變化，以及客戶對於供應鏈風險韌性的考量下，使得台積電不得不到美國、日本進行投資設廠，也意謂該公司的投資策略將轉向「立足台灣、指標性放眼全球」，但根據表二的彙整資料可知，未來台灣本地仍有新產能將持續開出，因而即便短期內台積電赴海外設廠將使我國半導體產能於本土的佔比有所下降，但預料比重依舊在八成以上，因而中長期來說，半導體業的擴廠投資對於房市仍保有拉抬的機會與效果。

表二  未來我國半導體業者產能擴充之概況

▲資料來源：台灣經濟研究院產經資料庫整理，2023年2月

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