劉學龍觀點:2025年的商用不動產投資開發潛力聚焦工業

 

2024年台灣受惠於AI與半導體等需求大爆發,帶動台灣出口貿易與民間投資轉強,股市維持高檔,市場游資充沛挹注民間消費穩定成長,中央銀行預測全年經濟成長率可望達3.82%,係近五年的第二高,僅次於2021年的6.72%。經濟的強韌表現也拉抬今年商用不動產成交量,創下從2007年追蹤交易數據以來的最高紀錄,全年成交量達1,821億元,其中第三季的713億元更是寫下歷年單季的最高值。

 


▲圖一:商用不動產交易量。資料來源:公開資訊觀測站/高力國際整理

 

科技產業擴張、市場游資充沛成為2024年商用不動產雙引擎

經濟的穩健表現提供商用不動產投資利基,加上2024年AI及半導體商機,帶動全球相關產業供應鏈聚焦台灣,台灣成為高端科技製造中心,科技業積極置產擴廠,總計大手筆買入694億元,占全年交易量的38%,包括台積電斥資171.4億元購買群創南科廠房、台灣美光以81億元購買友達台南及台中廠房等,而這種收購可以即刻投產的既有廠房已經成為科技業擴廠增加產能最快的途徑。位居第二名的買方建商合計貢獻533億元購買商用不動產,策略上係收購精華區大樓或產業聚落附近的舊廠房,例如璞永建設等8家建商以131.25億元收購北市仁愛路三段芙蓉大樓大同公司產權、新美齊以8.5億元購入三重區頂崁段舊廠房,也多是著眼於日後的重建開發效益。從產品上來看,企業擴廠帶動廠房及倉儲物流的剛性需求,全年成交額達707億元,其次為廠辦的378億元,兩種工業類產品合計1,085億元,較2023年大幅成長81%,也是近五年最高值。

 


▲圖二:商用不動產買方背景分析。資料來源:公開資訊觀測站/高力國際整理

 

住宅市場的冷卻影響建商獵地動能

土地交易市場在今年上半年受到住宅買氣熱絡的帶動,第三季也飆出單季885億元的歷史新紀錄,推升全年成交量至2,141億元,較2023年成長66%,不過第四季起央行信用管制政策、限貸令的滿水位以及住宅買氣的下滑直接壓抑了建商購地動能,土地市場回歸理性,第四季的交易額僅剩389億元,而11月與12月的台中市與高雄市土地標售,建商無追價企圖,觀望心態濃厚,兩者脫標率都低於50%,市場氛圍確實受到影響,事實上連帶建商收購舊樓的力道自第四季開始也有所減弱,所以建商可以說是此波央行信用管制及限貸令下最受到影響的一個族群。

值得一提的是,以往做為不動產投資市場主要角色的壽險業者,自從2023年開始因央行升息而拉高即時收益率門檻至2.97%後,大幅壓縮其收益型不動產投資動能,也將眼光轉向開發型不動產,2024年最大兩筆土地交易皆位於台灣製造業重鎮的桃園市,分別是台灣人壽以137.5億元標下桃園航空城優先產業專用區,以及台新人壽以53.7億元購入桃園市觀音區工業土地,未來也都將作為商業及倉儲物流使用。

 


▲圖三:全台土地交易量。資料來源:公開資訊觀測站/高力國際整理

 

AI引領起飛,工業地產在2025年將持續發熱

2025年全球經濟最大的變數及隱憂在於美國川普總統第二任的全球貿易及關稅政策,以第一任的軌跡來看,台灣在2018-2019年間確實受惠於該關稅政策,帶動國內外大廠提升在台製造產能,全球產業鏈重在台整,造就了近五年商用不動產的投資熱潮,尤其是商辦、廠辦及廠房等產品需求大增,進一步帶動科技產業聚落的發展,全台科技廊帶串聯成形,而半導體產業除了在竹科發展成熟外,也由台積電領軍南移,使得南科營業額持續成長,2023年全年度為1.6兆元、2024年1-10月為1.7兆元,都已超越竹科的水準。

展望未來,現在全球的發展都聚焦在AI浪潮上,而台灣堅強完整的半導體及AI實力,除了使科技業加大投資力道外,也扮演著引領產業擴張的關鍵角色,因此除了廠辦及廠房等自用型不動產需求在2025年依舊穩定之外,也進一步帶來相關電子產品對於倉儲物流的需求,預期工業不動產將持續成為市場交易主力。

而除了產業面的利多之外,台灣另一個可期待的推力是可望將壽險業的資金再度導回商用不動產。金管會先前已於2024年底有預告檢討修正保險業最低即時收益率限制,若能針對未來新投資標的放寬最低要求門檻,也可讓壽險業重新擴大評估收益型不動產的範圍及類型,則有望再次挹注投資市場動能。舉例來說,目前看到市場上有建商收購具重建潛力的帶租約大樓,而建商著眼的多半是再開發之後銷售利益,若在收益率限制放寬之下,能夠吸引壽險業評估投資這類型標的,未來開發興建成地標型商業大樓長期持有及營運,除了有助於市容改善之外,亦能活絡區域經濟,對於企業及政府更是雙贏局面。因此,可以期待2025年的商用不動產在產業及資金潮的雙引擎拉動下,將延續2024年的優異表現。

 

 

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