你是否有看房賞屋的經驗，手上拿到許多漂亮文宣，卻還是對標的物具體內容不慎清楚？事實上，購買不動產前，應請不動產經紀業者提供新版不動產說明書，內容會完整記載房屋的產權資訊、使用狀況、周遭環境等，可讓買賣雙方充分了解物件資訊，進而詳細了解買賣標的物。
什麼是不動產說明書？
不動產說明書是產權調查後的書面結果。如為預售屋，說明書應包含當層位置圖、平面圖、正立面圖、專有部份暨共同使用部份標示之詳細圖說；如為成屋，說明書應對房屋維護現況及公害之有無據實列出。如日後進入交易環節，不動產說明書可視為交易契約書的一部份。
- 針對預售屋，要注意建材使用、工程進度、付款事項等
- 針對成屋者，要注意產權清晰、房屋現況標示清楚
▲如欲購買成屋，在不動產相關說明書中第一重要的就是土地與房屋謄本資料。 圖片提供：Shutterstock
什麼是「應記載事項」？
根據不動產經紀業管理條例第四章第二十四條，「不動產說明書」被視為契約書的一部分。
為保障消費者權益及提供買賣雙方充分的物件資訊，避免日後造成買賣糾紛，內政部2015年4月13日修正「不動產說明書應記載及不得記載事項」，增列應記載與不得記載事項，自2015年10月1日起實施。而自2020年5月1日起，成屋買賣定型化契約及不動產說明書，均應載明建物有無中繼幫浦機械室或水箱及行動電話基地台設施等資訊，使消費者充分掌握這些重要資訊，可參考下圖可一目了然：
▲遠雄房地產製表
其中2015年新增列的「應記載事項」更強化了原本未記載的項目如下：
預售屋
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- 周邊環境，詳如都市計畫地形圖或相關電子地圖並於圖面標示周邊半徑三百公尺範圍內之重要環境設施（包括：公（私）有市場、超級市場、學校、警察局（分駐所、派出所）、行政機關、體育場、醫院、飛機場、台電變電所用地、地面高壓電塔（線）、寺廟、殯儀館、公墓、火化場、骨灰（骸）存放設施、垃圾場（掩埋場、焚化場）、顯見之私人墳墓、加油（氣）站、瓦斯行（場）、葬儀社）。
- 基地毗鄰範圍，有無已取得建造執照尚未開工或施工中之建案，若有，應敘明其建案地點、總樓地板面積（㎡）、地上（下）
層數、樓層高度（m）、建物用途資料。 - 最近五年內基地周邊半徑三百公尺範圍內有無申請水災淹水救助紀錄。
- 是否已辦理地籍圖重測。
成屋
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- 目前做住宅使用的建物是否位屬工業區或不得做住宅使用的商業區、有無獎勵容積的開放空間提供公共使用情形等。
- 建物瑕疵方面，則增列梁柱部分是否有明顯裂痕、房屋鋼筋有無裸露等。
- 其他交易事項增列周邊半徑300公尺內是否有凶宅等。
「不得記載事項」重點摘要
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- 不得記載繳回不動產說明書
- 不得記載本說明書內容僅供參考
- 預售屋出售，不得記載未經依法領有建造執照之夾層設計或空間面積
- 不得記載房價有上漲空間或預測之字眼
- 不得使用實際所有權面積以外之「受益面積」、「銷售面積」、「使用面積」等
- 不得記載以不動產委託銷售標的現況說明書、不動產委託承購標的現況說明書、要約書標的現況說明書或建物現況確認書，替代不動產說明書之內容。
